アパート経営で落とせる経費20選！税理士が解説する節税の完全ガイド

アパート経営などの家賃収入によって生じる利益は不動産所得と呼ばれます。そして他の所得と合算した総所得に所得税や住民税が課税されるという流れになっております。

賃貸できるお部屋が10室以上、または戸建て5棟以上の規模を上回るような貸し付けをやっている場合は事業的規模という風に言われます。その場合、個人事業主として青色申告をしますと、最大で65万円の特別控除を受けることができたり、専従者への給料が認められたり、3年間の損失の繰越控除が適用できたりするというメリットがあります。

一方で、不動産所得が290万円を超えてくると個人事業税の納付も必要になるというところは注意が必要です。

はい、そうですね。

計算はシンプルで、入ってくる家賃収入から不動産経営で使っている経費を差し引いて出すというものになっています。この必要経費なんですけども、もちろん不動産経営に直接関係のないものについては認められないのでご注意ください。

はい、その通りです。

不動産所得に対して経費で落とせる支出って結構あります。ここでは例を20個あげようと思います。

例えば、皆さんもちろん税金を払うので固定資産税ですとか、損害保険料（火災保険）とか入ると思いますし、建物なのでいつか修繕が発生するかもしれないので修繕費とか、そういったものが入ってきます。

特にこれからお伝えする8つの項目については計上が漏れやすいなと思いますので、ぜひ意識してほしいと思います。

まず1つ目は固定資産税・登録免許税・不動産取得税ですね。こちら、税金が実は経費になるという感覚がない場合があります。

理由が、所得税とか法人税とか利益に対して課税される税金はその費用にならないということで、通常は税金は経費にならないと思われている方も多いですし、インターネットで調べていくと「税金は経費になりません」と書いてあることもあるんですが、固定資産税・登録免許税・不動産取得税は経費になるので、忘れないようにしていただければと思います。

はい。こちら建物の損害保険料、例えば火災保険・地震保険が該当してくるんですが、最初に数年分まとめて支払うケースも実はあるんですよ。火災保険とかよくありますね、5年とか10年とかで契約していくので。

ただポイントがですね、税務上は1年分しか計上できないんですね。最初の年は建物購入した時などに税理士など詳しい人から「1年分しか計上できないよ」と言われて1年分しか計上しないんですけど、翌年以降その存在を忘れてしまうんですよ。残りの数年分が残っているはずなのに。

修繕費は建物・設備の修理代金のほか、入退去時のフローリング張り替え費用なども発生するので、それも漏らさずに計上していただきたいです。

仲介手数料は空室が発生した時に不動産会社に支払うものになってくるんですけども、空室を埋めるための必要経費になってくるので、広告宣伝費と同様に経費に入れることができます。

物件が増えていきますと、管理会社の担当者の方ですとか不動産会社の担当者ですとか、あと私たちのような会計事務所の人間と飲食店で打ち合わせする機会が増えることがあります。その際に支出した飲食費については交際費として経費にできるので、関係するレシートなどを捨てずに残しておいてほしいなと思います。

はい。自分より先に不動産投資をやっている人とお話しして色々不動産の勉強をされる方々も多くて、そういった方々との交際費ももちろん経費になるので、その辺も忘れずにお願いします。

そうですね。悪用して家族とご飯を食べるのに使うのは、それはぜひやめてください。

こちら、不動産経営に関するノウハウを学ぶために外部研修に参加する方もいらっしゃったりします。あとは書籍を買った場合などそういった費用も経費にできるので、計上しておいてください。

こちら、物件を直接見に行くとか、今住んでいる場所から遠方の物件を持っている場合などもあったりしますので、現地まで様子を見に行った際にかかった電車代・車のガソリン代・高速道路の利用料・駐車場代などそういったものも交通費として計上することができます。

管理会社や不動産会社との連絡をする際の携帯電話の通話料・利用料ですとか、書類の郵送代、そういったものを通信費として経費にすることができます。

以上、これらの項目は比較的漏れが起こりやすいなというのと、皆さん本業で会社員をやりながら不動産投資もやっているので、1年を通して忘れてしまうんですよ。

そうですね。ほど経費の重要性が増してくるので、ぜひ皆さんしっかりと経費を集めておいてくださいというところでございます。

はい、ぜひ皆さんきっちり漏れないようにしていただければと思います。

賃貸物件の内装費用については必要経費としてその年の家賃収入から差し引くこともできますが、工事費用が例えば60万円以上のものになってくるですとか、物件の購入価格のおよそ10%を超えるような高額な工事を行った場合については資本的支出として計上しないといけなくなってきます。

この資本的支出に当たるかどうかの判断は重要なポイントになってきまして、判断がすごく難しい場面かなと思います。

はい、わからない場合はぜひ専門家に相談してほしいところですね。

はい。賃貸物件を親族に無償で貸し付けている場合については、減価償却費や固定資産税について必要経費として認められないです。さらに、家賃相当の贈与があったと判断されてしまう恐れもあるので注意が必要ですね。

はい。アパートなどの賃貸経営で何の対策もしないと、せっかく規模を拡大しても税負担が大きくなるばかりですし、最終的に税務署から指摘されてペナルティを取られてしまうということもあるのでご注意が必要です。

賃貸経営は他の事業や投資に比べて収入金額が比較的安定しているビジネスモデルかと思います。この適切な節税対策を取るか取らないかで手残り額が大きく変わってくるので、最初から情報収集が必要かなと思います。

はい、そうですね。

そうですね。不動産、特に建物部分を所有しますと、その建物部分って時間の経過とともに価値が落ちていくというのは皆さんなんとなく感覚がわかるかと思います。この一定の過程に基づいて、この価値の減少分を毎年毎年必要経費に計上していくことになります。これを減価償却と言います。

その建物の耐用年数とその償却率によって、いくら必要経費にできるかという金額が変わってくるものになっています。

減価償却費は購入金額を対象に、建物の構造によって耐用年数が定められているので、その耐用年数を一度確認しておきましょう。例えば構造別で言うと、RC造が47年という耐用年数ですし、木造であれば22年ということになっていきます。こちらは新築の場合の耐用年数になりまして、この耐用年数と購入金額があると1年間あたりの償却費が計算できるようになっています。

そうですね。木造は22年と短くなっておりまして、この耐用年数が短いほど減価償却費が大きく、1年あたりの費用が大きくなります。さらに中古の場合は別の計算式を使っていきます。また、法定耐用年数が償却期間より小さい場合はその耐用年数を使用していきます。

例えば、築23年の木造アパートを購入した場合は、建物の価格が4,000万円だったときに4年間で償却していきますので、毎年1,000万円の減価償却が可能になります。

で、個人で不動産を所有している場合なんですけども、個人の給与所得などから不動産所得が赤字になるのであれば、その不動産所得の赤字を差し引くことができます。もし不動産の減価償却がそのまま不動産所得のマイナスにつながっている場合は、極端な話なんですけども、確定申告にて給与所得などからそのまま1,000万円引くことができるということになってきます。

なので実際にお金が手元に入ってはくるんですけども、家賃収入の金額によっては所得をゼロにすることも可能になってきますね。

はい。その結果、所得税・住民税をゼロにするということもできたりします。これはちょっと極端かと思いますね。所得税と住民税を下げる効果があるってことですね。

不動産所得が事業的な規模になってきましたら、法人化を検討することで次のような節税メリットも期待することができます。

欠損金を長期繰越できたりですとか、経費として計上できる幅が法人の方が増えてくる、そういったところがありますね。

法人化にはやっぱりお金がかかります。あとお給料を出す場合、社会保険の加入義務が発生してきますし、個人の確定申告とは違いまして法人の確定申告は難易度が高くなってきますので、私たちのような会計事務所に依頼することも多くなってくるかと思います。つまりランニングコストがかかってくるってところですね。

不動産の法人化対象になる人たちからすると本当に効果は抜群なんですけども、そこのシミュレーションを誤ると「この規模ではまだやらなくていいな」ということもあったりしますので、悩まれる方はぜひご相談ください。