会社名義でマイホームを買うと節税になる？役員社宅制度の仕組みを税理士が解説

何ですか？急に。

そのお話、すでにマイホームを個人で購入された多くの経営者の方が、後からいろいろな方に言われて頭を抱えるというのは、確かによくあるケースですね。

ただ、とんでもない損をしているかどうかは、正直言うと状況によりけりにはなります。法人名義で住宅を買って、それを役員社宅として活用することで、個人購入では決して得られないメリットを生み出せるという可能性があるのも事実なんです。

承知しました。今回は、会社に家を買ってもらうことの具体的な仕組みやメリット、そして注意点、購入以外のより手軽な選択肢まで徹底的に説明していきます。

会社が社長の住む家を購入するということは、その住宅は会社の資産（固定資産）になるということなんですね。そして社長は、その会社の所有物である住宅に住むことになります。この際に活用するのが役員社宅制度というルールになります。

これは会社が所有または賃貸した物件を、役員に社宅として貸し出す制度のことを言っているんですが、ポイントは社長は会社に対して毎月一定の家賃を支払う必要があるというわけなんです。

その家賃をどうやって決めるかなんですが、専門用語で言うと賃料相当額と言います。ざっくり言うと、「これぐらいの家賃なら妥当ですよ」と国税庁が考える金額ということですね。

そしてこの金額なんですが、国税庁が定めている計算式に基づいて客観的に算出することができます。例えば物件の固定資産税課税額などを使って計算するんですが、多くの場合、一般的な家賃相場よりもかなり低い金額、例えば相場の半額以下、場合によっては20%から30%程度に設定することが結果的には可能なんです。

それは絶対にNGになります。もし会社が役員に家賃を一切取らずにただで貸した場合、その家賃相当分が現物給与と見なされて役員報酬に上乗せされる形で所得税・住民税が課税されます。さらに社会保険料の算定基礎に含まれてしまうため、個人・会社双方の負担が増えてしまいます。

はい、そうなんです。家賃相当額を払ったとしても、6,000万円の物件であれば月2万円程度の負担で住める場合もありますので、是非やった方が良い制度とも言えます。

最高ですよね。

はい。法人で住宅を購入することで6つのメリットがあります。1つずつ説明していきます。

【メリット①】住宅関連費用を会社の経費にできる

これが最大の、そして最もわかりやすいメリットです。会社名義で物件を購入すると、その住宅にかかるさまざまな費用を会社の経費として計上することができるんです。

例えば建物の減価償却費です。これは建物の購入費用を法定耐用年数に応じて毎年経費にしていくというものになりますが、建物の構造によって耐用年数は異なっております。例えば木造ならば22年、鉄筋コンクリート造ならば47年かけて経費計上していきます。

他にも購入時の不動産取得税や登記時の登録免許税、そして毎年の固定資産税・都市計画税といった税金も全て節税効果として会社の経費となるんです。

さらにマンションであれば管理費・修繕積立金・火災保険料、そして物件購入のために銀行から融資を受けた場合の支払利息も経費になってきます。

そうなんですよ。なのでこれらの支出はちゃんと経費として計上して、法人税において課税所得を圧縮してあげて、法人税の負担を軽減できるというのがこの法人が持つということの最大の魅力なんじゃないかなと思います。

そして注意点なんですが、土地については価値が減少しないので、会計の世界では減価償却というものが土地にはありません。なので、土地部分に関しては売るまでは経費にすることができないです。

【メリット②】トータルで準備するお金が少なく済む

続いてのメリットは、トータルで準備するお金が少なく済むよということなんです。

これは個人で購入する場合のキャッシュの用意の仕方をイメージしてほしいんですが、経営者って毎年会社から役員報酬をもらうじゃないですか。かなり単純化した話にさせていただきたいんですが、例えば5,000万円のお家を買いたいとなった時、所得税と住民税合わせて仮に税率が50%だったとすると、5,000万円の物件を買うためには会社はトータルで1億円の役員報酬を出しておく必要があるんですよ。

そういうことですよね。一方、法人名義で物件を買うということは、役員報酬にかかる税金や社会保険料は考えなくていいので、同じ物件を買うとしても用意するのは5,000万円に済むという話なんですね。

そうなんです。このキャッシュを用意するというところに対してはかなりのメリットなんじゃないかなと思います。

【メリット③】社長個人の手取りを最大化する効果

社宅制度を導入すると、社長が会社に支払う家賃は相場よりかなり安くなる傾向になります。例えば家賃相場が30万円のものを社宅制度ですと15万円の自己負担にできたとしますね。その場合、社長の役員報酬を月々15万円減額したとしても、社長が住居費として支払う金額は実質的に変わらないものになります。

しかし名目上の役員報酬は月15万円減っていて、つまり年間180万円下がることになるので、その分所得税・住民税も減るし、月額報酬が減るので社会保険料も安くなるという仕組みなんです。

はい、そうなんです。役員報酬の毎月の支給額が下がれば、会社負担・個人負担ともに社会保険料は下がるんです。なので会社のキャッシュフローを改善させつつ、社長個人の可処分所得を増やすことができるという、まさに一石二鳥のスキームなんですね。

【メリット④】将来の事業承継対策としてのメリット

非上場会社の株価は会社の純資産に大きく影響されます。会社に多額の現預金があるとそれがそのまま株価に反映されて株価が高くなってしまいます。

それは相続税の計算ルール上、不動産の価値は実際の時価売買価格ではなく、一般的に時価よりも低く評価されるからなんですね。例えば土地は路線価で評価しますし、建物は固定資産税評価額を元に計算していきます。

これらは実は時価の50%から60%ぐらいになる傾向もありまして、時価1億円の不動産が相続税評価では5,000万円ぐらいまで下がるということも珍しくないんです。なのでこれによって会社の純資産が圧縮されて、自社株の評価額を引き下げることも可能になるかもしれないんです。

はい、そうなんです。ただしもちろん注意点もあって、相続開始前3年以内に取得した不動産にはこの評価減が使えないというルールがあるんです。

なので法人に持たせたからといってすぐに亡くなってしまうと、その相続での低い評価にすることができなくて、買った時の時価で評価するため株価があまり変わらないということもあり得るということです。なので皆さんにおかれましては、事業承継する3年以内に購入することはリスクもあるんだよということを覚えておいてください。

【メリット⑤】社長個人のバランスシートを健全に保てる

少し違った視点からのメリットです。それは社長個人のバランスシートを健全に保てるということなんです。

はい、そうなんです。中小企業の社長さんの場合、会社の融資をする時って基本的に連帯保証人になっているということも少なくないです。その上でさらに個人で数千万円の住宅ローンを組むと、個人の借金と会社の借金の両方を精神的にも物理的にも背負うことになるんです。

しかし法人として住宅ローンを組めば借入れは法人に一本化することができるので、これによって社長個人の借入れ枠、つまり信用枠を温存することができて、別の投資だったり不測の事態に備えることもできるんです。

そうですね。

【メリット⑥】従業員の採用・福利厚生への活用

またこの役員社宅制度、社長だけじゃなくて他の役員さんや従業員さんにも適用することができるんです。

はい、そうなんです。社宅制度ではなくて従業員全員が活用できる社宅福利厚生制度として整備すれば、従業員を法人所有の物件に住まわせることも可能になります。特に地方から優秀な人材を採用したい場合など、「当社では社宅制度があります」みたいなアピールを採用でしてもらえれば、他社との大きな差別化に繋がるんじゃないでしょうか。

そう思うじゃないですか。住宅手当は実は所得と見なされてしまうので、その分所得税や住民税が上がるし、社会保険料の負担も上がるよということなんですね。なのでそれよりは、社宅制度を作れるのであれば社宅制度を活用して、賃料の会社負担分だけ給与を下げた方が、従業員と会社の双方にメリットが出てくるということなんですね。

はい、ですよね。

はい、もちろんです。いいことの裏にはやっぱり悪いこともあって、ちゃんとデメリットも説明させていただきます。

【デメリット①】法人に購入資金が必要

当然なんですが、物件を購入するためには法人にそのための資金が必要になります。状況によっては会社のキャッシュフロー・運転資金を大きく圧迫することになるので、こちら注意が必要です。

そうなんです。ただ物件の購入資金を増やすために経費の活用を色々と抑えてしまうと、その分税金がもしかすると大きく取られてしまうかもしれないです。そこでおすすめなのが小規模企業共済などを活用して計画的にお金を貯めていって、それをこの物件の購入の時に利用するという方法です。

【デメリット②】住宅ローン控除が使えない

続いて注意が必要なのが、住宅ローン控除を使えないよということです。住宅ローン控除は算出された税金から直接差し引くことができる税額控除になりますので、利用できれば個人の税金を大きく抑えることができるんですね。ただ今回は法人名義で購入するので一切適用できなくなるということなんです。

それができないんです。住宅ローンが残っている物件を法人に売却した場合、住宅ローン控除が打ち切りになってしまうので、残念ながら基本的には法人で物件を購入した方がメリットが大きいので、そのやり方は諦めてください。

【デメリット③】売却時の税率が個人より高くなる可能性がある

また、将来物件を売却する場合、個人よりも法人の方が税率が高くなるという可能性もあります。個人の場合、物件の所有期間が5年未満ですと税率が約40%、5年を超えている場合ですと税率が約20%になります。一方、法人の場合は売却益に法人の実効税率、大体25%から34%ぐらいがかかるので、5年以上所有している場合は個人の方が売却益にかかる税金を安く抑えることができます。

そうですね。

そうなんです。なのでこれが全員に当てはまるわけではないんですが、そういった悩みにも寄り添うために、より手軽に始めることができてかつ大きな節税効果が期待できるのが、法人が賃貸物件を契約してあげて、それを役員社宅として利用するという方法です。

はい、そうですね。高額な購入資金は不要で、賃貸契約の初期費用だけでスタートすることができます。また建物の減価償却費や各種税金を損金にすることはできないんですが、代わりに会社の支払う家賃と役員から徴収する金額の差額は損金として計上することができます。