固定資産税を大幅に抑える6つの方法を税理士が徹底解説

固定資産税は、土地や建物をはじめとした固定資産に課せられる税金のことを言います。

土地や建物の他にも、パソコンや事業用設備などにも固定資産税がかかります。パソコンや事業用設備などにかかる固定資産税については、償却資産税とも呼ばれることが多いです。

また、自動車も固定資産ではあるんですけども、こちらについては固定資産税の対象外となっておりまして、自動車税になっております。

固定資産税は地方税の1つになりまして、基本的には固定資産のある市町村に納付していくことになります。

納付時期は一般的に4月・7月・12月・翌年2月の4回になっておりまして、一括で全額を納付することも可能です。

固定資産税の税額は、自治体が決めた固定資産の評価額をもとに決定される課税標準額に固定資産税の税率1.4%をかけて算出されていきます。

固定資産の評価方法は土地・家屋・償却資産によって異なりまして、一般的に土地は宅地の場合であれば売買価格の70%程度、新築住宅の場合は建築費の60〜70%程度になることが多いです。

また、償却資産の場合は毎年1月1日時点で所有している資産ごとの評価になります。

はい、そうなんです。なので基本的には固定資産の評価額が低ければ、その分固定資産税が安くなるってことですね。

固定資産税を抑える方法はいくつかあります。特に前半の3つについては固定資産税をかなり削減できる可能性がありますので、しっかりと把握しておくことをお勧めします。

1つ目は、家屋調査を受けるということです。

家屋調査は、新築住宅を建てた時や増改築をした際に受けることができる自治体の調査になります。

家屋調査を受けますと、自治体が家屋を調査して適切な評価額を決定してくれます。

逆に言えば、新築住宅の建築時や増改築時に家屋調査を受けていないと、実際の素材や間取りとは異なる内容で評価額が決定されてしまい、結果的に課税標準額が高くなってしまうという恐れもあります。

特に次に紹介する軽減措置が適用されていないケースが多いです。もし家屋調査を受けられるにも関わらず受けていない家屋があるのであれば、早めに自治体に調査を依頼してほしいと思います。

家屋調査は3万円程度から依頼が可能になっております。

2つ目は、軽減措置をちゃんと適用するということです。固定資産税は一定の条件を満たすことで軽減措置を受けることができます。軽減措置には3種類ございます。

まずは住宅用地の特例措置です。一般住宅やマンション・アパートなどの家屋用の敷地や、住宅用の敷地と一体になっている庭や駐車場などの敷地は「住宅用地」と言いますが、その住宅用地の場合は広さによって固定資産税の減額を受けることができます。

面積が200平米以下の小規模住宅用地の場合は1/6、それ以外の一般住宅用地の場合は1/3の減額を受けることができます。

はい。ただし住宅用地の特例措置を受けるには、その土地に家が建っている必要があります。家が建っていない更地の土地の場合はこの減額を受けることができないので注意してください。

実はこの特例措置があるせいで、日本の空き家が増えているという社会問題もあります。

要はですね、空き家を持っている場合、空き家を解体してしまうとこの住宅用地の特例が受けられなくなってしまうんですね。なので空き家を解体しないって人が多いんですよ。結果、日本に空き家が増える事態が発生しています。

そうなんです。でこれを懸念して最近では国が、空き家については住宅用地の特例措置の対象外にする措置を始めております。また自治体によっては、空き家を解体しても引き続き住宅用地の特例措置を適用して、自主的な空き家の解体を促す取り組みもしております。

本当にそうですね。都市部もそうですし、地方に行けば行くほど空き家が増えているなという印象があります。

続いては新築住宅の減額措置になります。新築住宅や新築マンションで居住部分の床面積が50平米以上280平米以下であれば、固定資産税が1/2に減額されるという措置になります。

軽減措置の適用期間ですが、一戸建てでは3年間、マンションでは5年間になっております。

はい、そうなんです。加えてですね、その住宅が長期優良住宅の要件を満たしている場合は、減額期間がさらに2年間延長されます。

はい、そうなんです。これ結構大きいですよね。

最後にご紹介するのがリフォームに関する減税措置になります。こちらは既存住宅の改修のうち、一定の改修を行った際に固定資産税の減額を受けることができるというものです。

具体的には、耐震工事では固定資産税額の1/2、バリアフリーと省エネ改修では固定資産税額の1/3、長期優良住宅化の場合は固定資産税額の2/3が減額されます。

減額期間は1年間で、工事完了後3ヶ月以内に申告しなければならないので注意が必要です。

はい。改修工事の予定がある場合は、事前にしっかりと確認してほしいと思います。

そうなんですよ。バタバタしている中だとあっという間なんですよね、3ヶ月。せっかく受けられる減額措置が受けられなくなるというのはもったいないですから、あらかじめしっかりチェックしておきたいですよね。

3つ目は、保有している土地が更地の場合に活用できる節税方法になります。更地に賃貸アパートや賃貸マンションを建てることができれば、先ほど紹介した軽減措置の対象になるため、固定資産税を節税することができます。

はい、そういうことです。マンションやアパートを建てておくと、住宅用地の特例措置で最大1/6、新築住宅の減額措置で最大1/2を減額することが可能になります。

はい、そうですね。

4つ目は納税方法を工夫するということです。固定資産税は口座振り替えやコンビニでの支払いの他に、クレジットカード払いやスマホ決済も利用できます。

クレジットカード払いやスマホ決済ではポイント還元が受けられることもあるので、他の支払い方法よりも少しお得に固定資産税を納付することができます。

現状おすすめなのは楽天ペイと楽天カードを併用する方法かなと思います。例えば楽天カードから楽天ペイにチャージをして、楽天ペイでスマホ決済すれば、チャージ金額の0.5%分のポイント還元を受けることができます。

そうなんです。なので本当に気になる方はいろいろ調べてほしいなと思います。ただし、自治体によっては楽天ペイでの請求書払いに対応していないところもあるので、事前に支払い先の自治体がどういう決済方法を受け付けているかを確認する必要があるかと思います。

5つ目の方法なんですけども、土地を分筆するという方法です。

分筆はなかなか聞き慣れないかなと思うんですけども、皆さんがお持ちのその土地を分割して、新たな地番として登記することを言います。

土地は交通量の多い道路や幹線道路に面していると価値が高くなる傾向がございまして、土地を分筆して一部の土地がそういった道路に接しないようにしてあげると、その土地の評価額が下がり、結果的にトータルの固定資産税を下げることができます。

ただしこの土地を分筆する際には、土地家屋調査士に調査を依頼することになりますので、報酬も発生します。安いところで最低15万円程度、場合によっては100万円以上の費用がかかる可能性もあるので、まずは見積もりを取ることをお勧めします。

はい。また、住宅用地の特例措置を受けている土地の場合、分筆することで家が建っていない方の土地が特例措置の対象外になってしまうことも考えられます。状況によってはかえって固定資産税が高くなる可能性もあります。

加えて、分筆により土地が狭くなりすぎた場合は土地の売却が難しくなるなどのデメリットも発生してくるので、これも事前にしっかり検討が必要かなと思いますね。

もう結構これは超テクニカルかなと思いますので、個人ではやらない方がいいかなと思います。

最後に紹介するのは相続土地国庫帰属制度というものです。

こちらですね、相続や遺贈によって土地の所有権を相続した際に、一定の要件を満たせば土地を国に引き渡すことができるという制度になります。

最近は土地利用の需要が低下してきていることもあって、土地を相続したものの手放したいと考えている人も多いんですね。そのために新しく作られた制度になっております。

そうです。まあ相続でなんか急に山とかもらっても、結構使い道なくて困りますよね。

結構ですね、お客さんを見ていると山を引き継いている方々がいらっしゃるんですけど、山のどこかとかが分かっていないんですよね、皆さん。使い道が結構困りますよ。あの辺りだと思うんだけどもみたいなことが多かったりもしますね。

まずは相続または遺贈で取得した土地であることが要件となりまして、その上で以下に該当する土地は、申請の段階で受け取りが却下されてしまいます。

・建物がある土地
・担保権や使用収益権が設定されている土地
・他人の利用が予定されている土地
・特定の有害物質によって土壌汚染がされている土地
・境界が明らかでない土地
・所有権の存否や範囲について争いがある土地

国としても揉め事は嫌なので、これらは申請段階で却下されてしまいます。

さらに、管理に過分な費用や労力がかかる土地や、除去しなければいけない物体がある土地の場合は、調査の段階で申請が通らないという可能性もあります。

そうですね。一度検討してみるのはいいかなと思います。