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2026.02.27

高所得者が所得税をゼロにする中古不動産節税スキームを徹底解説

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高所得者が合法的に所得税をゼロにする中古不動産節税の全貌を解説します。

高所得者にのしかかる税負担の実態

コスプレイヤーとして年収1億円を稼ぐ方がいるという話題があります。すごい収入ですが、税金もめっちゃかかるという現実があります。所得税はどのくらいになるのでしょうか。

所得税は稼げば稼ぐほど税率が上がる累進課税の仕組みになっています。以下の速算表をご覧ください。

課税所得	所得税率	住民税込み合計税率
195万円以下	5%	約15%
195万円超〜330万円以下	10%	約20%
330万円超〜695万円以下	20%	約30%
695万円超〜900万円以下	23%	約33%
900万円超〜1,800万円以下	33%	約43%
1,800万円超〜4,000万円以下	40%	約50%
4,000万円超	45%	約55%

課税所得が4,000万円以上になると最高税率の45%が適用されます。住民税も合わせると合計55%になります。社会保険料も加わるため、手元に残るのは稼いだお金の半分ほどという、なかなかえぐい話です。

こういった高所得の方が所得税を抑える方法として、中古不動産への投資があります。中古不動産を活用することで、家賃収入を得ながら会計上は赤字にして、その年の所得税をゼロにできる可能性もあります。

📝 このセクションのまとめ

所得税は累進課税で、課税所得4,000万円超は最高税率45%
住民税を合わせると税率は最大55%、手取りは約半分になる
中古不動産投資を使えば、家賃収入を得ながら会計上の赤字を作り節税できる

節税の仕組み：減価償却とは何か

中古不動産投資で所得税を抑えられる理由を一言で言うと、「短い年数で減価償却できる中古不動産を活用すると、短期的に大きな赤字を計上できる」からです。その赤字を給与所得と損益通算して課税所得を減らし、所得税と住民税を抑えます。

まず「減価償却」について確認しましょう。資産を購入した場合、購入した年に購入代金の全額が費用になるわけではありません。その資産が使用できる期間にわたって、毎年少しずつ費用を分割して計上していきます。この会計処理のことを減価償却といいます。

📌 ポイント：不動産の減価償却対象は「建物部分のみ」

不動産の場合、土地は年月の経過によって価値が減少するとは考えられないため、減価償却の対象にはなりません。減価償却が行われるのは建物部分のみです。

何年かけて経費にするかは、国が法律で定めており、これを法定耐用年数といいます。身近な例を挙げると、新品のパソコンは4年、新車は6年で経費化できます。新築の木造建築の場合、法定耐用年数は22年です。つまり木造の不動産を新築で買った場合、経費化するのに22年かかるということになります。

📝 このセクションのまとめ

減価償却とは、資産の購入代金を使用期間にわたって毎年費用計上する会計処理
不動産で減価償却できるのは建物部分のみ（土地は対象外）
新築木造の法定耐用年数は22年

不動産所得の計算方法と赤字の作り方

不動産投資では、収入から経費を引いたものが不動産所得になります。まず収入と経費の内訳を確認しましょう。

区分	具体的な項目
収入	毎月の家賃収入・更新料・共益費など
経費	固定資産税・不動産取得税などの税金、管理会社への管理費用、ローンの金利、不動産に関わる交通費・飲食代、減価償却費など

経費が収入を上回ると、会計上の赤字を作ることができます。ただし、やたらと経費を無駄遣いしても意味はありません。最大のポイントは、経費の中でも最後に挙げた減価償却費を、なるべく短い期間でより多く計上することです。

先ほど見たように、新築木造だと経費化するのに22年かかります。しかし中古不動産の場合は話が変わります。例えば築23年以上の木造建物であれば、建物価格をわずか4年で減価償却として計上することができるのです。

📌 ポイント：中古不動産の耐用年数計算

中古不動産の耐用年数は簡便法という計算式で求めます。法定耐用年数を全て過ぎている中古建物の場合、耐用年数は以下のとおりです。

構造	新築の法定耐用年数	法定耐用年数超過後の中古耐用年数
RC（鉄筋コンクリート）	47年	9年
重量鉄骨	34年	6年
軽量鉄骨	27年	5年
木造	22年	4年

節税を考えて不動産を購入するのであれば、短い期間で償却できる建物がおすすめです。法定耐用年数を過ぎた木造であれば4年、軽量鉄骨であれば5年で経費化できます。このように中古不動産を活用することで、減価償却費を短期間に集中させて不動産所得を赤字にすることが可能になります。

📝 このセクションのまとめ

不動産所得は「収入－経費」で計算し、経費が上回れば赤字になる
節税の最大のポイントは減価償却費を短期間に多く計上すること
法定耐用年数を超えた中古木造なら建物価格をわずか4年で経費化できる

損益通算で所得税をゼロにするメカニズム

税金の計算上、個人の給与所得と不動産所得は合算されます。不動産所得がマイナスであれば給与所得と相殺され、課税される所得が低くなります。これを損益通算といい、複数の所得で黒字と赤字を相殺した上で所得税を計算する方法です。

わかりやすくするために、ざっくりしたイメージをお伝えします。

ケース	給与所得	不動産所得	課税所得	所得税・住民税
不動産投資なし	1,200万円	－	1,200万円	約250万円
不動産投資あり（損益通算後）	1,200万円	▲1,200万円	0円	0円

給与所得が1,200万円の場合、所得税と住民税は約250万円になります。しかしここで不動産所得がマイナス1,200万円になった場合、給与所得1,200万円と不動産所得▲1,200万円を合算すると課税所得がゼロになり、納める所得税もゼロになります。

📌 節税スキームの全体像

法定耐用年数を超えた中古不動産（例：築23年以上の木造）を購入する
建物価格を短期間（木造なら4年）で減価償却費として計上する
不動産所得を大きな赤字にする
給与所得と損益通算して課税所得を圧縮する
所得税・住民税を大幅に抑える（場合によってはゼロにする）

📝 このセクションのまとめ

給与所得と不動産所得は合算されるため、不動産所得の赤字で給与所得を相殺できる
この仕組みを「損益通算」という
給与所得1,200万円に対して不動産所得▲1,200万円を計上すれば、課税所得・所得税ともにゼロになる

出口戦略：減価償却後に訪れる「デッドクロス」問題

所得税が下がってラッキーで終わり……と思いたいところですが、非常に重要な「出口戦略」があります。

減価償却期間が短いということは、裏を返すと数年で減価償却費が計上できなくなるということです。そうなると今度は課税対象となる不動産所得が大幅に増えて、元の給与所得に合算され、所得税・住民税がさらに増えてしまう可能性があります。

また、減価償却費がなくなるだけでなく、ローンの利息も返済が進むにつれて少なくなっていくため、経費に入れるものがどんどん少なくなります。こうなると経常できる経費より出ていくお金が大きくなり、キャッシュフローが苦しくなります。この現象を不動産投資家の間ではデッドクロスと呼びます。最悪の場合、資金繰りに困って黒字倒産という可能性もあります。

⚠️ 注意：デッドクロスに要注意

減価償却期間が終わると、経費計上できる金額が激減します。給与所得との合算で所得税が跳ね上がるだけでなく、ローン返済のキャッシュフローも悪化します。出口戦略を事前に計画しておかないと、節税どころか資金繰り悪化につながる危険があります。

では出口戦略はどのように考えればよいでしょうか。有効な方法は、物件を5年超保有してから売却するというものです。売却するタイミングで課税されることになりますが、ここで重要なのが譲渡所得税率の差です。

保有期間	区分	譲渡所得税率
売却年の1月1日時点で5年以内	短期譲渡所得	約40%
売却年の1月1日時点で5年超	長期譲渡所得	約20%

減価償却によって建物の会計上の価値（簿価）が減っていくため、売却価格と建物の最終的な簿価との差額が売却益となり、その部分に譲渡所得税がかかります。本質的には課税されるタイミングを先延ばしにしているとも言えます。

しかし、減価償却期間中の所得税・住民税の税率と、売却時の譲渡所得税率に差がある場合は節税効果があります。高所得者の場合、給与所得にかかる税率は最大55%ですが、5年超保有後の長期譲渡所得税率は約20%です。この税率差が大きいほど節税効果も高くなります。つまり、給与所得が高い方ほど効果がある節税方法と言えます。

📌 ポイント：5年超保有で税率差を活かす

所得税率55%（給与所得）→ 譲渡所得税率20%（長期譲渡）という35%の税率差が節税効果の源泉です。短期（5年以内）で売却すると税率40%になり、節税効果が期待できないため、必ず5年超保有してから売却することが重要です。

📝 このセクションのまとめ

減価償却期間終了後は不動産所得が増加し、所得税が跳ね上がる「デッドクロス」に注意
出口戦略として「5年超保有後に売却」が有効
長期譲渡所得税率は約20%で、給与所得の最大税率55%との差が節税効果を生む
本質的には課税タイミングの繰り延べだが、税率差があるため実質的な節税になる

注意点：中古不動産投資に伴うリスク

このスキームには、不動産投資のリスクがそのままついてきます。主な注意点は以下の3つです。

空室リスク（クエストリスク）：空室が続いて想定している家賃が入らないと、自分自身でローンを負担することになります。最悪の場合、破産してしまう方もいらっしゃいます。
売却価格のリスク：希望価格で売却できないリスクがあります。不動産は売りたいと思っても即売れるわけではなく、値段を下げざるを得ないケースもあります。実際に売却したものの、なかなか売れずにある程度安い金額で手放したという経験談もあります。
手続きの煩雑さ：不動産を購入すると様々な書類を書いたり、確定申告をしたりする必要があります。事務作業は本当に大変で、中古不動産を活用するのであればこの事務の大変さはどうしても付きまといます。

⚠️ 注意：向き・不向きをしっかり見極めること

これだけのリスクや注意点に、経済的にも精神的にも耐えられる人向けのスキームです。資金的な余裕も心の余裕もなく、リスクに対して敏感な方にはおすすめできません。自分自身がこのような投資に向いているかどうかをしっかり見極めた上で、中古不動産を活用した節税を実践することが大切です。

📝 このセクションのまとめ