高所得者が所得税を抑える中古不動産節税スキームを税理士が解説

実はあるんですよ。今日ご紹介するのは、中古不動産を活用することで家賃収入を得つつ、会計上の赤字を発生させて税負担を抑えようというやり方になります。

基本的にちゃんとルールに乗っかっている正しいやり方になるので、そこはご安心ください。今回は中古不動産を使ったスキームの仕組みですとか、注意点、そして出口戦略も解説していきます。

結論から言いますと、短い年数で減価償却できる中古不動産を活用することで、短期間に大きな赤字を作っていくことができます。この大きな赤字を給与所得と損益通算して相殺させ、課税所得を減らすことで所得税・住民税を抑えることができるという仕組みになっています。

ポイントは「減価償却」という言葉と「損益通算」という言葉になります。

資産を購入した場合、購入した年にその購入代金の全てが費用になるわけではないです。その資産が使用できる期間にわたって、毎年費用を分割して計上していきます。この会計処理のことを減価償却と言います。

不動産の場合、土地と建物を買うことになるかと思うんですけども、土地は月日の経過によって価値が減少するとは考えられていないので、減価償却の対象にはなっていません。つまり建物部分だけが減価償却の対象となります。

それぞれのものが何年で経費にできるかっていうのは国によって定められています。例えば新品のパソコンであれば4年、新車は6年で経費にすることができます。この年数のことを法定耐用年数と言います。

これが新築の木造建築だった場合は、法定耐用年数は22年となります。つまり木造の不動産を新築で買ったら、経費にするのに22年かかるってことです。

以上を踏まえた上で、次に不動産投資でどのように不動産所得を計算するかを確認していきましょう。

不動産投資では収入から経費を引いたものが不動産所得になります。まず収入に当たるものとしては、毎月の家賃収入や更新料、共益費などが該当します。

一方、経費となるのは、固定資産税・不動産取得税などの各種税金、管理会社への管理費用、ローンを組んで購入することも多いかと思いますのでローンの金利部分、あとは不動産経営をやっていく時に現地を見に行ったりする交通費、業者との打ち合わせでの飲食代なども対象になります。そして最後は減価償却費になります。

はい、そうなんです。しかしやたらめったに経費を無駄遣いして赤字を作っても意味はないんです。このスキームのポイントは、最後のこの減価償却費をいかに短い期間で、いかにより多く計上するかということがポイントになります。

先ほど見たように、新築の木造ですと全部経費化するのに22年かかります。しかしこれが中古不動産だった場合、例えば築23年以上の木造の建物であれば、建物価格をなんとたったの4年で減価償却することができます。

中古不動産を活用することで減価償却費を短い期間で計上して、不動産所得で赤字を発生させることが可能になります。

結論としては問題ないです。減価償却費は毎年分割して計上していくんですけども、対価である現金などは購入時に先払いしているじゃないですか。なのでこの減価償却費は毎年費用計上するんですけども、キャッシュアウトを伴わない費用になります。減価償却費で作る赤字は問題ないというわけです。

税金の計算上、個人の給与所得と不動産所得は合算して税金計算していきます。なので不動産所得がマイナスの場合は、プラスの給与所得とマイナスの不動産所得を合算することになるので、相殺されて結果的に課税される所得が低くなるということになります。

例えば給与所得が1,200万円の方ですと、約250万円の所得税・住民税が課税されているんですけども、ここに不動産所得が▲1,200万円だったとすると、プラスの給与所得1,200万円と不動産所得のマイナス1,200万円が合算されるので、結果的に課税所得がゼロになるということになります。

はい。これを損益通算と呼びまして、複数の所得の中で黒字と赤字の所得を相殺した上で所得税を計算していくというやり方になっています。

先ほど例に上げた築23年以上の木造建物のように、短い年数で減価償却できる不動産を活用すれば短期間に大きな赤字を計上することができます。そして給与所得と損益通算して課税所得を減らすことで税負担を抑えることができるという流れです。

建物は構造によって法定耐用年数が変わってきます。新築の場合ですと、RC（鉄筋コンクリート）であれば47年、木造であれば22年ということで、だいぶ変わってきます。

次に中古物件の耐用年数を見ていくんですけども、法定耐用年数が全て過ぎてしまっている各構造の建物を買った場合の耐用年数は、RCであれば9年、重量鉄骨であれば6年、軽量鉄骨であれば5年、木造であれば4年となります。つまりこの期間で償却していけばいいよということです。

はい、そうなんです。ですので所得税の節税を考えて不動産を購入するのであれば、短い期間で償却できるこれらの建物がおすすめです。

ちょっと待ってください。まだ終わりじゃなくて、重要なことがあります。

それはですね、出口戦略です。これは所得税が下がってラッキーだけじゃないということなんです。

考えてみていただきたいんですけども、減価償却期間が短いということは、裏を返すと数年で減価償却費が計上できなくなるということなんです。そうすると今度は課税所得が増える方向に走るんですよ。減価償却が終わってしまうと不動産所得がプラスになってくるじゃないですか。だから元々のプラスの給与所得とプラスの不動産所得が合算されてしまうので、減価償却が終わると所得税・住民税が増えてしまう可能性があります。

このような現象のことを不動産投資家の間ではデッドクロスなどとも呼んでいます。資金繰りに困っていく可能性もあったりします。

それにはまず、所有してから5年以降に売却してしまうという方法が有効です。

おっしゃる通りです。減価償却によって建物の会計上の価値というのは年々減っていきます。売却価格とこの建物の最終的な帳簿上の価格との差額が売却益と見ることになって、その売却益に譲渡所得税がかかってきます。

まあ、そうとも言えますね。なのでこのスキームの本質は課税の繰り延べということです。ですがこの減価償却期間中の所得税・住民税と譲渡所得税の税率に実は差があるので、節税効果を受けることができます。

所得税の最高税率は所得税45%、住民税と合わせると55%になります。一方、譲渡所得税の税率なんですけども、所有期間が5年を超える土地と建物を売却した場合は長期譲渡所得として約20%の税率で済みます。

はい、そういうことなんです。短期で売却しても節税効果はあまり望めないんですけども、長期譲渡所得になりますと売却時にかかる税率は20%で済むということです。元々の税率が50%とかの所得税の高い方は、こっちの譲渡の時の20%で済ます方がお得だよということです。

この税率の差が大きいほど節税効果も高くなりますので、給与所得が高い方ほど効果があるやり方なんじゃないかなと思います。

やっぱり不動産投資なので、その不動産投資のリスクがそのまま注意点になるかなと思います。

まず1つ目は家賃収入が入らないリスクです。不動産投資はお客様が入居してくれて初めて家賃収入があります。退去してしまうと空室リスクになってきて、この空室がすぐ埋まればいいんですけども、2ヶ月・3ヶ月と埋まらないでいるとローンの返済はどうしても必要なので、その間自分の手出しで返済していかないといけなくなります。それが原因で最悪破産してしまう方もいますね。

2つ目は希望価格で売却できないリスクです。やっぱり不動産なので、売りたいと思っても即売れるわけではないです。売却するために値段を下げざるを得ないというケースもあります。

3つ目は手続きが面倒という点です。不動産を購入しますと様々な書類を書いたりですとか、確定申告をしたりという必要があります。なので正直、手続きが慣れていないと本当に大変です。中古不動産を活用するのであれば、この事務の大変さはどうしてもつきまとってしまうので、最初から覚悟しておく方がいいと思います。

あとはですね、最初節税でこのスキームにチャレンジした方々の中で一定数いらっしゃるのが、もう減価償却の効果が切れているのにそこに気づかない人たちです。本当はもう売却を考えなきゃいけないとか、もしくは違う物件をまた買わなきゃいけないとか、いろんな手を他に打たなきゃいけないのに、最初のままの物件を持ち続けていて、人によっては損をしてしまって税金が上がっている人もいれば、税金が変わらずになっている人もいるんですけど、要は効果を発揮していない不動産を持っているという方も一定数いらっしゃいます。

そうそうなんです。これって会計事務所に確定申告を依頼されている方もいらっしゃるかもしれないんですけど、会計事務所の人は気づけないことが多いんです。ただ数字を入力するだけになってしまっていると、なかなか気づかないですね。私なんかが見ていると「なんかもったいないなこの物件」とか思ってしまうわけですよ。皆さんご注意ください。