相続した売れない土地の処分方法3選｜弁護士が解説する負動産対策
e_zeirishi
良い税理士
家を相続したら何をする？名義変更・相続税・登記の手続きと費用を専門家が解説
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家を相続したら、まず何をすればいい？手続きの流れと費用を徹底解説します。
📑 この記事の目次
家を相続する場合には、遺言書の確認から相続登記まで、段階的にさまざまな手続きが必要です。名義変更の方法、相続税の計算、登記費用など、「何をどの順番でやればいいのか」を相続専門の税理士が具体的に解説します。
家を相続するときの手続きの全体的な流れ
家を相続する場合に必要な手続きを順番に見ていきましょう。
- 遺言書の確認
- 遺産の全体像の把握
- 相続人の調査と確定
- 遺産分割協議・遺産分割協議書の作成
- 相続税の申告と納税（必要な場合）
- 相続登記（不動産の名義変更）
それぞれのステップについて、以下で詳しく説明します。
📝 このセクションのまとめ
- 家の相続は「遺言書確認→遺産把握→相続人確定→分割協議→申告→登記」の順で進める
- 各ステップに期限や注意事項があるため、早めに着手することが重要
ステップ①：遺言書の確認
まず最初にすることは遺言書の確認です。亡くなった方が遺言書を残していないか確認しましょう。遺言書は自宅などのほか、銀行の貸金庫、法務局、公証役場などにも保管されている場合があります。
遺言書がある場合、遺言書の内容が最も優先されます。後から遺言書が見つかった場合、遺産分割をやり直すことになるため、まずは遺言書が残されていないかを確認することが非常に重要です。
⚠️ 注意
法務局に保管されていない自筆証書遺言は、家庭裁判所の検認を受けるまで開封してはいけません。封がなされていなかった場合であっても、家庭裁判所の検認を受ける必要があります。発見した状態のまま保存し、家庭裁判所に検認の申請をしてください。
💡 補足：動画では触れていませんが…
法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用している場合は、家庭裁判所の検認が不要です。相続人は法務局に「遺言書情報証明書」の交付を請求することで内容を確認できます。まず法務局への照会も行うと安心です。
📝 このセクションのまとめ
- 遺言書の保管場所は自宅・貸金庫・法務局・公証役場など複数ある
- 遺言書の内容が遺産分割より優先される
- 法務局保管以外の自筆証書遺言は、家庭裁判所の検認が必要で開封厳禁
ステップ②〜④：遺産の把握・相続人の確定・遺産分割協議
次に遺産の全体像を把握する作業を行います。家だけではなく、預貯金・車・株・不動産などすべての財産を洗い出します。プラスの財産がいくらあって、マイナスの財産（借金など）がどれくらいあるかを整理するイメージです。
続いて相続人の調査と確定です。法定相続人が誰なのかを確認するため、戸籍謄本などを取り寄せる必要があります。ここで親族関係を明らかにしておかないと、次の手続きが進められません。
📌 ポイント
認知している子供や前の配偶者との子供がいた場合、その人たちも法定相続人となります。戸籍を丁寧に調査し、相続人を漏れなく確定させることが重要です。
相続人が確定したら、遺産分割協議を行います。誰がどの財産を引き継ぐのかを相続人全員で話し合い、家を誰が相続するのかもここで決めます。合意が取れたら遺産分割協議書を作成し、全員の署名・押印が必要です。
💡 補足：動画では触れていませんが…
遺産分割協議書には相続人全員の実印が必要で、印鑑証明書も添付します。後から「合意していない」というトラブルを防ぐためにも、内容を明確に記載した書面を作成しましょう。
なお、遺言書があり、その内容に従う場合は遺産分割協議を行わなくても問題ありません。
📝 このセクションのまとめ
- プラス・マイナスすべての財産を洗い出す
- 戸籍謄本で相続人を漏れなく確定させる
- 遺産分割協議書には相続人全員の署名・押印が必要
- 遺言書がある場合は遺産分割協議は不要
ステップ⑤：相続税の申告と納税
相続税がかかる場合は、相続税の申告と納税が必要です。申告期限は亡くなった日から10ヶ月以内です。家の評価額によっては申告が不要なケースもありますが、申告が必要かどうかの確認は必ず行ってください。
不動産の相続税評価の方法
不動産の相続税評価では、土地と建物を分けて評価します。
| 区分 | 評価方法 |
|---|---|
| 土地 | 路線価方式 または 倍率方式 |
| 建物 | 固定資産税評価額 |
これらの評価に基づいて相続税が算出されます。
小規模宅地等の特例（最大80%減額）
亡くなった方が住んでいた土地を、配偶者や同居していた子供などが相続する場合、一定の条件を満たせば最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」を受けることができます。この特例を活用することで、相続税を大きく軽減できる場合があります。
⚠️ 注意
小規模宅地等の特例を適用するには、配偶者以外の相続人は同居要件や申告期限まで引き続きその宅地等を所有していることなど、さまざまな要件があります。適用を希望する場合は、相続専門の税理士に相談することをお勧めします。
💡 補足：動画では触れていませんが…
小規模宅地等の特例には「特定居住用宅地等（330㎡まで80%減）」「特定事業用宅地等（400㎡まで80%減）」「貸付事業用宅地等（200㎡まで50%減）」などの種類があります。複数の宅地を相続した場合は適用面積の調整計算も必要です。
相続税の評価・計算・申告を自分で手探りで行うのは非常に時間がかかるうえ、ミスが出る可能性が高いです。特に不動産を含む場合は、評価によって相続税額が大きく変わるため、相続専門の税理士に相談することが正確で有利な申告につながります。
📝 このセクションのまとめ
- 相続税の申告期限は死亡日から10ヶ月以内
- 土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価
- 小規模宅地等の特例で土地評価額を最大80%減額できる
- 不動産を含む相続は専門家への相談が安心
ステップ⑥：相続登記（不動産の名義変更）と費用
最後に相続登記を行います。不動産の名義を亡くなった方から相続人の名前に変更する手続きで、法務局に必要書類を提出して行います。
⚠️ 注意
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続登記を怠ると過料の対象になるため、忘れずに進めてください。
相続登記にかかる費用
| 費用の種類 | 内容・目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4%（相続の場合） |
| 司法書士報酬 | 数万円〜（依頼する場合） |
| 戸籍謄本等の取得費用 | 数千円〜 |
登録免許税の免除措置（2027年3月31日まで）
登録免許税については、2027年3月31日まで一部免除措置が設けられています。
- 相続した土地の価格が100万円以下の場合、登録免許税は免除
- 相続した方が登記を済ませる前に亡くなった場合、その方に対する登録免許税も免除
なお、ここでいう「土地の価格」とは、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を指し、価格がない場合は登記官が認定します。
💡 補足：動画では触れていませんが…
相続登記の申請義務は「相続により不動産の取得を知った日から3年以内」です。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。早めに手続きを進めましょう。
🔄 最新アップデート
2024年4月1日より相続登記が義務化されました。過去に相続した不動産（2024年4月1日以前に相続したもの）も対象となり、2027年3月31日までに登記申請が必要です。未登記のまま放置している不動産をお持ちの方は早急に対応してください。
📝 このセクションのまとめ
- 相続登記は2024年4月から義務化、怠ると過料の対象
- 登録免許税は固定資産税評価額×0.4%（相続の場合）
- 土地価格100万円以下は2027年3月31日まで登録免許税が免除
家を相続した後に継続的にかかる費用
家の相続手続きが完了した後も、その家を所有し続ける限り継続的に発生する費用があります。
| 費用の種類 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点の所有者に課税 | 税率は自治体によって異なる場合あり |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地・建物に課税 | 税率は自治体によって異なる場合あり |
| 火災保険料 | 建物を守るための保険 | 任意だが加入が一般的 |
| 修繕・維持費 | 屋根・外壁・設備などの修繕 | 築年数や状態によって異なる |
| 管理費・修繕積立金 | マンションの場合に毎月発生 | マンションのみ |
📌 ポイント
住む予定のない空き家を相続した場合、これらの維持費が継続的にかかります。管理コストと売却・賃貸活用のメリット・デメリットを比較して、早めに方針を決めることが重要です。
📝 このセクションのまとめ
- 固定資産税・都市計画税は毎年かかる継続費用
- 修繕費・保険料なども見込んでおく必要がある
- 住む予定がなければ売却・賃貸活用の検討も重要
相続した家を売却する場合の費用と税金
家を相続したものの住む予定がない場合、売却が選択肢の一つになります。ただし不動産を売却する際には、次のような費用や税金がかかります。
| 費用・税金の種類 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 買主を見つけた不動産会社への成功報酬 | 数十万〜100万円以上 |
| 印紙税 | 売買契約書に対してかかる税金 | 契約金額に応じて異なる |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | 売却益に対して課税 | 譲渡所得 × 税率 |
不動産会社に買主を探してもらい、売買契約が成立した場合に成功報酬として仲介手数料を支払います。売却価格によっては数十万円から100万円以上になる場合があります。
印紙税は家を売買する際に作成する売買契約書に対してかかる税金で、契約金額に応じて税額が決まります。詳細は国税庁のウェブサイトで確認できます。
譲渡所得税は、不動産や株式などの資産を売却して得た利益に対して課税される税金です。売却益に応じて所得税と住民税が課税され、税額は譲渡所得に所得税と住民税の税率をかけて計算します。
空き家の3000万円特別控除（いわゆる「空き家特例」）
被相続人が居住していた家屋やその土地を相続または遺贈により取得した後、一定期間内に売却し、定められた要件に当てはまる場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる特例があります（通称「空き家特例」）。
📌 ポイント
この特例を適用できた場合、最大3,000万円を譲渡所得から控除することができます。売却益が3,000万円以下であれば、実質的に譲渡所得税がゼロになるケースもあります。
⚠️ 注意
空き家特例の適用要件は複雑です。たとえば「耐震基準を満たすこと」「売却前に家屋を取り壊すか、耐震リフォームを行うこと」「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」などの条件があります。適用を希望する場合は、相続専門の税理士に相談することをお勧めします。
💡 補足：動画では触れていませんが…
相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使うこともできますが、取得費が低いほど譲渡所得が大きくなり税負担が増えるため、古い売買契約書や領収書を探すことも重要です。
📝 このセクションのまとめ
- 売却時は仲介手数料・印紙税・譲渡所得税がかかる
- 空き家特例を使えば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
- 空き家特例の要件は複雑なため、専門家への相談が必須
家の相続手続き・費用の全体まとめ（比較表）
ここまで解説してきた手続きと費用を一覧で整理します。
| 手続きのステップ | 主な費用・税金 | 期限・注意点 |
|---|---|---|
| 遺言書の確認 | なし（検認申請の場合は数百円〜） | 開封前に家庭裁判所へ |
| 遺産の把握・相続人確定 | 戸籍謄本等の取得費用（数千円〜） | 早めに着手 |
| 遺産分割協議 | 弁護士・司法書士報酬（依頼時） | 相続人全員の合意が必要 |
| 相続税の申告・納税 | 相続税・税理士報酬 | 死亡日から10ヶ月以内 |
| 相続登記 | 登録免許税（評価額×0.4%）・司法書士報酬 | 義務化・3年以内 |
| 所有継続 | 固定資産税・都市計画税・修繕費等 | 毎年継続発生 |
| 売却（任意） | 仲介手数料・印紙税・譲渡所得税 | 空き家特例は3年以内に売却 |
📋 この記事を読んだら次にやること
- 自宅・貸金庫・法務局・公証役場で遺言書の有無を確認する
- 戸籍謄本を取り寄せて法定相続人を確定させる
- 固定資産税の納税通知書を確認し、不動産の評価額を把握する
- 相続税の申告が必要かどうか、相続専門の税理士に無料相談する
- 相続登記の義務化に対応するため、司法書士に相談して早めに名義変更を進める
終わりに
本記事の内容は YouTubeチャンネル ベンチャーサポート相続税理士法人チャンネル の下記動画を参考に作成しています。AIによる書き起こしを活用しているため、誤字脱字がある可能性があります。ご了承ください。本サイトは ベンチャーサポート相続税理士法人チャンネルを応援しています！
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