住宅ローン フラット35 わかりやすく解説｜FP試験対策の専門家が徹底説明

📌 ポイント

変動金利型は金利の見直しが半年ごとですが、実際に毎月の返済額が変わるのは5年ごとです。この2つのタイミングの違いはFP試験で狙われやすいので必ず区別して覚えましょう。

💡 補足：動画では触れていませんが…

変動金利型には「125%ルール」があります。金利が上昇しても、直前の返済額の125%を超える返済額にはならないという上限ルールです。ただし未払い利息が発生するリスクもあるため注意が必要です。

📝 このセクションのまとめ

• 金利タイプは「固定」「変動」「固定金利選択型」の3種類
• 変動金利は金利見直し＝半年ごと、返済額見直し＝5年ごと
• 固定金利は金利上昇局面で有利、変動金利は金利低下局面で有利

💡 補足：動画では触れていませんが…

元利均等返済は「毎月の返済額が同じ」という安心感から住宅ローンの主流となっています。フラット35も元利均等返済が基本です。FP試験では「総返済額が多いのはどちらか」という問いで元利均等返済が正解になるケースが多いです。

📝 このセクションのまとめ

• 元利均等返済：毎月の返済額一定・返済総額は多い・実務で主流
• 元金均等返済：返済総額は少ない・当初の負担が大きい・ほぼ使われない
• 同条件なら支払い総額は元利均等返済の方が多くなる

📌 ポイント

利息の軽減効果が高いのは期間短縮型です。借金は長く借りるほど利息が多くかかるため、返済期間を短くする方が利息の節約につながります。FP試験では「どちらの利息軽減効果が大きいか」という問いで期間短縮型が正解になります。

💡 補足：動画では触れていませんが…

繰り上げ返済は早ければ早いほど効果が大きくなります。同じ金額を繰り上げ返済するなら、返済開始直後の方が残元金が多く、その分利息の軽減効果も大きいためです。

📝 このセクションのまとめ

• 繰り上げ返済＝元金の一部・全額を前倒しで返済すること
• 期間短縮型と返済額軽減型の2種類がある
• 利息軽減効果が高いのは「期間短縮型」

📝 このセクションのまとめ

• 財形住宅融資：財形貯蓄残高50万円以上が条件、融資上限4,000万円、取得額の90%まで
• 試験対策としてはフラット35の優先度が高い

📌 ポイント：面積要件の覚え方

フラット35の戸建て面積要件は70㎡です。35×2＝70という計算で覚えましょう。マンションは30㎡で、フラット35の「35」に近い数字なので混同しやすいですが、マンションは「30」と覚えてください。

なお、住宅ローン控除の面積要件（戸建て50㎡以上、マンション40㎡以上）と混同しないよう注意が必要です。

⚠️ 注意

フラット35の融資は本人または親族が居住する住宅に限られます。投資用マンションや賃貸目的の物件には利用できません。試験でも「投資用物件に使えるか」という問いが出ることがあります。

💡 補足：動画では触れていませんが…

フラット35には「フラット35S」という金利優遇プランもあります。省エネ性・耐震性などの基準を満たす住宅は、一定期間金利が引き下げられる制度です。FP2級以上では出題されることがあります。

📝 このセクションのまとめ

• 申込時70歳未満・完済時80歳以下の年齢要件がある
• 融資額は購入価格の100%・上限8,000万円
• 戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上の面積要件
• 保証人・保証料不要、繰り上げ返済手数料無料
• 金利は融資実行時点で決まる全期間固定金利

📌 ポイント：財形住宅貯蓄の覚え方

財形住宅貯蓄の申込年齢要件は55歳未満、非課税の元本上限は550万円です。どちらも「55」という数字で統一されているので、セットで覚えましょう。

💡 補足：動画では触れていませんが…

フラット35の団信は任意加入（2017年10月以降は機構団信として加入が基本）という点が以前と変わっています。また、民間の住宅ローンでは団信加入が融資の条件となっているケースがほとんどです。FP試験では「団信加入が必須かどうか」も確認しておきましょう。

📝 このセクションのまとめ

• 財形住宅貯蓄：55歳未満・元本550万円まで利子非課税
• 団体信用生命保険（団信）：死亡・高度障害時に残ローンが完済される
• フラット35では団信保険料が返済額に含まれており強制加入

⚠️ 注意

借り換えによって金利が下がっても、手数料・登記費用・団信の再加入コストなどが重なると、トータルでのメリットが薄れることがあります。借り換えを検討する際は総コストで比較することが重要です。また、民間ローンから公的ローン（フラット35等）への借り換えは不可という点はFP試験でも狙われやすいポイントです。

💡 補足：動画では触れていませんが…

一般的に、借り換えのメリットが出るのは「残債が1,000万円以上」「残返済期間が10年以上」「金利差が1%以上」の3条件がそろっているケースといわれています。FP相談の実務でも使われる目安です。

📝 このセクションのまとめ

• 借り換えは新たなローン契約＝抵当権の抹消・設定登記費用がかかる
• 団体信用生命保険への再加入が必要
• 民間ローン→公的ローン（フラット35等）への借り換えは不可
• 金利が下がっても手数料次第でメリットが出ないケースもある

📌 リバースモーゲージとは

現在居住している住宅などを担保として金融機関から融資を受け、生活資金として活用する仕組みです。通常の住宅ローンとは逆の流れ（逆住宅ローン）であることから「リバース（逆）モーゲージ（抵当）」と呼ばれます。

• 住み慣れた家に住み続けながら生活資金を調達できる
• 死亡後に不動産を売却して借入金を返済する
• 手元に現金はないが自宅を持っているシニア世帯に適した仕組み

💡 補足：動画では触れていませんが…

リバースモーゲージは不動産価格の下落リスクや長生きリスク（想定より長生きして融資枠を使い切るリスク）があります。FP試験では制度の概要・メリットとともに、こうしたリスクも把握しておくと万全です。

📝 このセクションのまとめ

• 老後の収入源は退職金・年金・貯蓄の3つが基本
• リバースモーゲージ＝自宅を担保に生活資金を借りる「逆住宅ローン」
• 死亡後に不動産売却で返済する仕組み

📋 この記事を読んだら次にやること

1. フラット35の条件（年齢・融資額・面積要件・返済期間）を暗記カードや一覧表にまとめて繰り返し確認する
2. 元利均等返済と元金均等返済の返済総額の違いを、具体的な数値（例：3,000万円・金利2%・35年）で計算して体感する
3. FP試験の過去問で住宅ローン・フラット35に関する問題を解き、本記事の内容と照らし合わせて弱点を洗い出す