持ち家VS賃貸、相続税まで考えるとどちらが得？家なき子特例を税理士が解説

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持ち家か賃貸かの選択で、相続税の負担が何百万〜何千万円も変わる可能性があります。

持ち家VS賃貸、相続税の観点から見るとどちらが得か？

持ち家VS賃貸の論争は多くの専門家が様々な角度から検証しています。ですが、相続税のことまで考えると、実は賃貸暮らしの方が有利になるケースというものが存在します。

今日のテーマは「持ち家VS賃貸、相続税のことまで考えるとどちらが得か」ということです。これから新たに家を買うかどうか悩んでいる方だけでなく、すでに持ち家をお持ちの方にとっても有益な情報になります。

なお、今日の動画の前提は、皆様ご自身が亡くなった時の相続税の話ではなく、皆様のご両親が亡くなった時の相続税の話です。皆様が子供世代として持ち家で暮らしているのか、それとも賃貸で暮らしているのかによって、相続税の負担が大幅に変わっていくというお話をしていきます。

賃貸を選択した方が有利になる3つのチェックポイント

先に結論をお伝えすると、以下の3つのチェックが入る方は、家を買わずに賃貸を選択した方が有利になる可能性があります。

1つ目、親が亡くなった際、相続税が発生する可能性がある。
2つ目、親から実家を相続する可能性がある。
3つ目、親が健在のうちに実家で親と同居する可能性は低い。

この3つの要素に当てはまっている方については、賃貸暮らしを継続していた方が相続税を大幅に抑えられる可能性があります。ポイントは「小規模宅地等の特例」、そして「家なき子特例」と呼ばれる制度です。この制度が鍵を握っています。1つずつ見ていきましょう。

小規模宅地等の特例とは？80%評価減の強力な制度

まず「小規模宅地等の特例」という制度を紹介します。この制度を一言で言うと、亡くなった方が自宅として使用していた土地を一定の親族が取得した場合には、330平米まで80%の評価減が認められます。

例えば、お父さんが所有していた自宅があります。この自宅の本来の相続税評価額が1億円だったとします。この小規模宅地等の特例が使えると、なんとこの1億円が8割引きされた2,000万円で相続税を計算していいですよ、という非常に減額の幅が大きな特例です。

「小規模」と言っている通り、面積に制限があります。限度面積は330平米（約100坪）です。330平米を超えると全く使えないのかというと、そういうわけではなく、330平米を超える土地も330平米までの部分が8割引きされていきます。

この特例が使えるかどうかで、相続税の負担が何百万、もしかしたら何千万も変わるということは、実務の世界では結構よくあります。

誰が特例を使えるのか？配偶者・同居親族・家なき子

ここからが大切なところです。亡くなった方が自宅として使っていた土地を誰が相続するかによって、この特例が使える人と使えない人が存在します。誰がこの特例を使えるのか見ていきましょう。

1人目：配偶者
お父さんが亡くなった時にお母さんが自宅を相続すれば、無条件で8割引きが受けられます。

2人目：同居親族
これが重要です。亡くなったお父さんと、亡くなった時に同居している親族が相続すれば、自宅は8割引きになっていきます。この同居親族については、亡くなる前にどのくらいの期間同居しなければいけないという縛りはありません。極端な話、亡くなる直前1週間前から同居を始めたとしても、この特例は受けられます。ただし、亡くなった後10ヶ月間はそこに住み続けなければいけないという条件がありますので、短期的な同居だけでこの特例を取るということはできません。

3人目（幻の3人目）：家なき子特例
小規模宅地等の特例は原則として配偶者または同居親族が相続した場合に使えますが、もし配偶者も同居している相続人もいない場合には、この「幻の3人目」、別居親族、通称家なき子特例というものが受けられます。

家なき子特例の要件を詳しく解説

家なき子特例とはどういった制度なのかというと、下の要件を満たした場合については、例え別居していたとしても小規模宅地等の特例の適用が可能になるという特例です。

要件1：亡くなった方に配偶者および同居相続人がいないこと
これは何を言っているかというと、例えばご主人と奥さんがいて、ご主人が亡くなってしまって、奥さんが実家に1人で暮らしていた、というシチュエーションが前提となっていきます。ご主人・奥さん両方ともお亡くなりの時というのは、この家なき子特例は出てきませんのでご注意ください。

要件2：相続開始前3年以上、持ち家に居住していないこと
これが今日のポイントになっていきます。3年以上賃貸暮らし・社宅暮らしをしていたことが条件になっていきます。

要件3：申告期限まで相続した自宅を売却しないこと
この要件を満たしていくと、お母様と別居していたとしても実家を8割引きで相続することができます。ここで持ち家か賃貸かということが実際に影響してきます。

具体的な計算例：家なき子特例で相続税が約2400万円変わる

ここからは家なき子特例の実際の計算について紹介していきます。2次相続の時点において子が持ち家に居住しているかどうかで、相続税の負担が大きく異なることがあります。

【事例】
とあるお母さんがいて、この方は自宅が1億円、預金が5,000万円、合わせて1億5,000万円の財産をお持ちです。相続人は子供1人です。

■子供が持ち家に居住している場合（家なき子特例が受けられない場合）
自宅：1億円
小規模宅地等の特例：0円
預金：5,000万円
合計：1億5,000万円
→ 相続税額：2,860万円

■子供が持ち家を持たずに賃貸暮らしを3年以上継続していた場合（家なき子特例が受けられる場合）
自宅：1億円
小規模宅地等の特例：▲8,000万円
預金：5,000万円
合計：7,000万円
→ 相続税額：480万円

結果として、約2,400万円ほど相続税の負担が安くなったということになります。これは非常に大きいですよね。財産額が大きくなればなるほどこの差は大きくなりますし、小規模宅地等の特例がどれくらい受けられるかによっても変わってきますが、自宅が8割引きになるかならないかのインパクトというのは非常に大きいので、持ち家を買うか賃貸暮らしを継続するかの大きな判断要素として是非入れていただきたいと思います。

家なき子特例のQ&A：よくある質問と注意点

Q1. 私名義の家はありませんが、夫名義の家に居住しています。私は家なき子に該当しますか？

結論として、家なき子に該当しません。「3年以上持ち家に居住していない」という要件は、本人の持ち家だけでなく、本人の配偶者・本人の三親等内の親族・本人と特別の関係がある一定の法人が所有する家までが判定の対象になります。そのため、あなた名義の家でなくても、あなたの配偶者名義の家に住んでいる場合は要件を満たしません。基本的には本当に第三者から借りている、賃貸物件や社員寮、そういったところで暮らしているのであれば家なき子に該当することになります。

Q2. 私は長年賃貸暮らしをしていますが、私名義の投資用不動産を所有しています。家なき子に該当しますか？

家なき子特例の要件はあくまで「3年以上持ち家に居住していないこと」ですので、家を所有していてもそこに住んでいないのであれば要件を満たすことになります。投資用不動産をお持ちの方であれば家なき子には影響しませんのでご安心ください。

Q3. 親が亡くなった後、実家に住まなければ家なき子特例は使えませんか？

家なき子特例は相続発生後、申告期限（相続から10ヶ月）まで実家を売却してはいけないという要件があります。しかし、実家に住み続けなければいけないという要件はありませんので、相続発生後に賃貸暮らしを継続しても要件を満たすことになります。売ってはいけないのですが、そこに住まなければいけないという要件はありませんのでその点もご安心ください。

ライフプランごとに考える家なき子特例：具体的なケーススタディ

ケース1：将来、父が亡くなったら母と同居するつもりです。今の時点で持ち家を買わない方がいいでしょうか？

あなたがこれから新しい家屋を購入したとしても、お母さんが亡くなった時点（2次相続）で、あなたとお母さんが実家で同居していれば小規模宅地等の特例が使えます。ただし、実家に戻る前に住んでいた家を売らずに所有を続ける場合は、本当にお母さんと同居していたかどうかの疑義が生じます。

「本当の住まいは実家ではなく、これまで住んでいた家で、お母さんの介護のために実家に通っていただけではないか」と税務署から指摘された場合は、小規模宅地等の特例を否認される恐れもあるので注意しましょう。相続が発生する前に通いで介護をしていて、それが同居だと言いたくなる気持ちは非常によく分かりますが、同居していたかどうかの判断基準は様々な尺度から総合的に見て判断されていきます。例えば、住民票を実家に戻しているだけで、寝泊まりは基本的に元々自分が住んでいた別の住まいでしていた、という場合は同居親族とは判定されませんので注意しましょう。

ケース2：すでに持ち家を所有していて、そこに住んでいます。2次相続が発生する前に売却して3年以上賃貸暮らしをすれば家なき子特例が使えますよね？

はい、その通りです。ただし、いつ2次相続が発生するかは誰にも分かりませんので、早めの判断が必要です。人がいつ亡くなってしまうかは誰にも分かりませんし、3年間という期間もあるわけですから、本当に家なき子特例を使っていきたいのであれば、早めの判断が必要になるかと思います。

ケース2の深掘り：現在住んでいる持ち家を第三者に売却し、その第三者から借り戻して家賃を払いながら3年間住み続ければ家なき子特例は使えるようになりますか？（セール・アンド・リースバック）

これはたまに聞く相談です。どういうシチュエーションかというと、例えばマンションをお持ちの方が、このままだと家なき子特例が使えません。そこで、所有しているマンションを第三者に売却します。それで売却後に引っ越すのではなく、その売却した相手方からすぐに賃貸借契約を結んでそこに住み続けるという手法、これをセール・アンド・リースバックという方法です。これをすれば自分の持ち家ではありませんので、3年経てば家のない子供、そして3年間賃貸暮らしをしていることになりますので要件を満たすんじゃないかと考える方も実は結構いらっしゃいます。

しかし、これは結論としてダメです。相続発生時点であなたが居住していた家を、あなたが過去に所有していたことがある場合は、家なき子特例を適用することはできません。一昔前まではいろんなことをテクニカルにやると家なき子特例を受けられるという、結構行き過ぎた節税テクニックがありましたが、これが税制改正で全て穴を封じられる形になりました。今はこういった形を取ったとしても家なき子特例に該当しませんので、その点も注意していきましょう。