収益物件 借金して買う理由｜社長がレバレッジ投資をする財務戦略を専門家が解説

借金してまで収益物件を買う社長たちが狙うのは、キャッシュフローではなくバランスシートの変化です。

なぜ社長たちはわざわざ借金して不動産を買うのか？

皆さんの周りにも、収益物件（投資用不動産）を購入している経営者の方がいらっしゃるのではないでしょうか。収益物件とは、自社では使わずに第三者に賃貸し、家賃収入を得るための不動産のことです。

財務の勉強をされている方であれば、「借金が増えると自己資本比率が下がり、銀行評価が落ちるのでは？」「不動産は価値が下落するリスクもあるのに、投資すべきではないのでは？」と感じるかもしれません。それなのに、なぜ多くの経営者が収益物件を購入しているのでしょうか。

今回は、収益物件を購入している社長たちが何を狙っているのか、その財務戦略を詳しく解説します。

業績が良い時ほど有利な条件で借りられる「属性」の重要性

不動産投資のローン（借入れ）を組む際、個人の場合は「属性」が非常に重要になります。属性とは、一言で言えば源泉徴収票の内容のことです。

これは法人でも同じです。損益計算書（PL）の業績が良い時ほど、銀行から良い条件でお金を借りやすくなります。

収益物件を購入している社長たちは、まさにここに注目しています。「PLが良い時＝属性が良い時」こそ、バランスシート上で資産を形成しやすいタイミングだと理解しているのです。

「お金が全然増えない」のになぜ投資するのか？インカムゲインではない目的

実際に不動産投資を検討すると、多くの方がこんな疑問を持ちます。

• 家賃収入から返済額を引くと、ほとんどお金が残らない
• 空室期間があればマイナスになることもある
• キャッシュフローが増えないのに、なぜ借金してまで投資するのか

不動産投資の収益には、大きく2種類あります。

実は、収益物件を購入している社長たちの多くは、インカムゲイン（家賃収入）でお金を増やすことを主目的としていません。また、不動産の価値そのものが値上がりするキャピタルゲインも主目的ではありません。

では、何を狙っているのでしょうか。それが、「借入れをレバレッジ（テコ）として活用した効率的な資産形成」です。

具体的な数字で見る「レバレッジ効果」の仕組み

では、実際にどのような仕組みで資産が増えるのか、具体的な数字で見ていきましょう。

以下の条件を前提とします。

この条件では、毎年350万円の家賃収入が入り、350万円を返済するため、手元の現金は1円も増えません。「それでは意味がないのでは？」と思われるかもしれませんが、バランスシートで見ると全く異なる景色が見えてきます。

5年後・10年後のバランスシートはどう変わるか

バランスシート（貸借対照表）の視点で時系列を追ってみましょう。

不動産の価値は1億円のまま変わっていません。しかし、毎年350万円の元金返済が積み重なることで、ローン残高が着実に減少し、純資産（自己資本）が増加していきます。

これが、社長たちが狙っている「キャピタルゲイン」の正体です。不動産の価値が上がったわけではなく、借金が減ることで当初の自己資金が実質的に膨れ上がるという仕組みです。

この構造の優れた点は、物件の管理を管理会社に委託すれば（家賃の約5%の手数料）、経営者は本業に専念できることです。人件費は不要で、かかるコストは固定資産税・銀行利息・管理会社手数料のみです。

不動産価値が下落しても「耐えられる」理由

「都心の物件でも10年間、価値が維持されるとは限らないのでは？」という疑問はもっともです。では、仮に価値が下落した場合はどうなるでしょうか。

仮に不動産価値が1割（1,000万円）下落しても、純資産は5,500万円となり、当初の出資額3,000万円を大きく上回ります。2割下落しても4,500万円となり、元本割れは起きません。

帳簿（簿価）ではなく「時価」でバランスシートを見ることの重要性

ここで重要なのが、バランスシートの見方です。多くの経営者は貸借対照表を簿価（帳簿金額）で見てしまいます。しかし不動産の場合、建物部分は減価償却によって帳簿上の金額が毎年減少していきます。

例えば、1億円で購入した不動産の帳簿価額が減価償却によって7,000万円になったとします。ローン残高が3,500万円であれば、帳簿上の純資産は3,500万円です。「あれ、500万円しか増えていない」と感じるかもしれません。

しかし、帳簿価額が7,000万円でも、時価が1億円であれば、実質的な純資産は6,500万円です。この差を見落とすと、正しい経営判断ができなくなります。

ホールディングスを使った収益物件投資という最新トレンド

収益物件への投資が進むと、課題が生じることがあります。物件を複数購入すると、事業会社のバランスシートに不動産ローンが積み上がり、財務に詳しくない取引先や関係者から「経営が悪化したのでは」と誤解される可能性があります。

こうした課題を解決するために、最近ではホールディングス（持株会社）を設立し、ホールディングスで収益物件を購入するという手法が増えています。

ホールディングスで不動産を購入しても、銀行は子会社（事業会社）の業績（PL）を基準にローンを組んでくれます。つまり、事業会社のPLが良い時に、ホールディングスで不動産を購入するという戦略が成立します。

さらに、ホールディングスを活用することで、銀行との長期的な関係強化にもつながります。運転資金のローンは通常5〜7年程度ですが、不動産ローンは20年以上のお付き合いになります。銀行との深い関係性を構築できるメリットもあります。

事業承継にも効果的｜株価を下げる副次的メリット

ホールディングスで収益物件を購入するもう一つの大きなメリットが、事業承継時の株価引き下げ効果です。

どの経営者も、いずれは事業を承継するタイミングが来ます。その際、できるだけ低い株価で後継者に株式を譲りたいという思いがあるでしょう。ホールディングスで不動産を購入することで、事業会社の株価を引き下げる効果が生まれます。

家賃収入を「本業の下支え」にする経営の安定化戦略

不動産収入には、景気変動の影響を受けにくいという特性があります。賃貸借契約には契約期間があるため、景気が悪化しても不動産収入への影響は遅れて現れます。比較的安定した収入源として機能するのです。

よく「家賃収入を本業の下支えにする」という表現が使われます。有名な例では、新聞社が実は不動産業が主要収益源になっているというケースもあります。不動産収益が会社全体の安定度を高めているというのは、現実的に多くの企業で見られる現象です。

これらの効果を理解した上で、優秀な税理士・会計士のアドバイスを受けながら、計画的に収益物件投資を進めている経営者が、皆さんの周りにいらっしゃるということです。

重要なのは、PLやキャッシュフローの視点だけでなく、バランスシートを長期的な視点で考えることです。「350万円入って350万円出ていく、何の旨味があるのか」というPL的・キャッシュフロー的な見方では、この戦略の本質は見えてきません。

終わりに

本記事の内容は YouTubeチャンネル 中小企業の財務チャンネル の下記動画を参考に作成しています。AIによる書き起こしを活用しているため、誤字脱字がある可能性があります。ご了承ください。
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