遺産分割 不動産評価額の考え方｜路線価・固定資産税評価額・時価の違いを弁護士が解説

📌 ポイント

相続人全員が円満に合意できる場合、不動産の価値をいくらと考えるかも完全に自由です。固定資産税評価額で計算することに全員が同意すれば、それで進めることもできます。

📝 このセクションのまとめ

• 相続人全員が合意できる場合、不動産評価の方法は自由に決められる
• 法定相続分を主張して争う場合は、一定の基準に従う必要がある
• 家庭裁判所での調停・審判になると評価基準が重要になる

💡 補足：動画では触れていませんが…

不動産の「時価」は、土地の形状・道路付け・周辺環境・建物の築年数など多くの条件によって大きく変わります。同じ地域でも個別事情により評価額が数百万円単位で異なることも珍しくありません。

📝 このセクションのまとめ

• 遺産分割実務での不動産評価の基準は「時価（実勢価格・市場価格）」
• 時価とは「仮に今売ったらいくらで売れるか」という金額
• 不動産業者の査定額が時価の目安として活用される

⚠️ 注意

横浜の住宅街を例にとると、実勢価格（時価）は固定資産税評価額よりもかなり高いのが一般的です。固定資産税評価額を「不動産の価値」として遺産分割の計算に使うと、実態と大きくかけ離れた結果になる可能性があります。

💡 補足：動画では触れていませんが…

路線価は一般的に時価の約80%水準、固定資産税評価額は時価の約70%水準とされています。つまり路線価や固定資産税評価額を使うと、実際の不動産価値より低く評価されることが多いです。どの評価額を使うかで代償金の額が大きく変わるため、慎重に判断する必要があります。

📝 このセクションのまとめ

• 不動産の公的評価には固定資産税評価額・路線価・公示地価の3種類がある
• いずれも時価（実勢価格）とは異なる
• 固定資産税評価額は時価より低く設定されているのが一般的

⚠️ 注意

相続税の申告書が遺産分割の前に完成していると、申告書に記載された不動産の価格（路線価ベース）を前提に遺産分割を進めようとする方がいらっしゃいます。しかし、相続税申告書の不動産評価額は、遺産分割の基準にはなりません。税の世界と遺産分割の世界は「別次元のもの」として切り離して考えてください。

💡 補足：動画では触れていませんが…

相続税申告と遺産分割協議は、法律上は別々の手続きです。相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）が先に来ることも多く、遺産分割が未了のまま相続税申告を行うケースもあります。この場合、申告書の評価額がそのまま遺産分割の基準になるわけではない点に注意が必要です。

📝 このセクションのまとめ

• 相続税は路線価・固定資産税評価額を使い、遺産分割は時価を使う
• 相続税申告書に書かれた不動産価格は遺産分割の基準にならない
• 税の世界と遺産分割の世界は完全に別物として考える必要がある

📌 ポイント：査定額には幅がある

不動産の査定額は業者によって大きく異なります。同じ不動産でも数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。そのため、複数の不動産業者に査定書を作成してもらうことが重要です。複数の査定額の平均を取ることで、より実態に近い市場価格が把握できます。

💡 補足：動画では触れていませんが…

不動産査定書（簡易査定）は通常無料で取得できます。一方、後述する不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」は有料（数十万円）です。まずは無料の査定書で合意を目指すのが実務上の基本的な進め方です。

📝 このセクションのまとめ

• 家庭裁判所では合意がない場合、不動産査定書の提出が求められる
• 査定額は業者によって大きく異なるため、複数社から取得することが重要
• 双方の査定額の中間額で合意するケースが実務上多く見られる

📌 ポイント：代償金とは

代償金とは、不動産などを単独で取得した相続人が、他の相続人の法定相続分に相当する金額を現金で支払うことです。不動産を売却せずに特定の相続人が引き継ぎながら、他の相続人にも公平に財産を分配できる方法として広く活用されています。

📝 このセクションのまとめ

• 双方の査定額の中間額を不動産価格として代償金を計算するのが実務上の一般的な方法
• 遺産総額から法定相続分を計算し、差額を代償金として支払う
• 不動産評価額が変わると代償金の額も大きく変わるため、査定額の合意が重要

⚠️ 注意：不動産鑑定はコストと時間がかかる

不動産鑑定士による鑑定は、費用が数十万円かかるうえ、鑑定完了まで数ヶ月を要します。可能な限り不動産査定書の段階で合意し、鑑定まで進まないようにすることが望ましいといえます。実務上、不動産鑑定まで至るケースは全体の10件に1件程度とのことです。

💡 補足：動画では触れていませんが…

不動産鑑定士による鑑定評価書は、簡易査定書（不動産業者の査定書）と異なり、法的な証拠能力が高く裁判所でも高い信頼性を持って扱われます。ただし、その分費用と時間がかかるため、まず査定書による合意を目指すのが実務的な対応です。

📝 このセクションのまとめ

• 査定書で合意できない場合は家庭裁判所が不動産鑑定士を選任する
• 不動産鑑定には数十万円の費用と数ヶ月の時間がかかる
• 不動産鑑定まで至るケースは全体の約10件に1件程度

📌 最重要ポイント

相続税の計算（路線価・固定資産税評価額）と遺産分割の実務（時価）は全く別の話です。相続税申告書に記載された不動産価格を遺産分割の基準にしないよう注意してください。

📋 この記事を読んだら次にやること

1. 遺産に不動産が含まれている場合、まず複数の不動産業者（宅建業者）に無料査定を依頼する
2. 相続税申告書に記載された不動産価格と、不動産業者の査定額を混同していないか確認する
3. 相続人間で不動産評価に争いがある場合は、弁護士に相談して調停手続きの進め方を確認する
4. 相続人全員が合意できそうな場合は、評価方法を含めて話し合いで柔軟に解決できることを念頭に置く