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2026.02.22

アパート建築で相続税節税は危険？税理士が解説する人口減少時代の新・土地活用術

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アパートで節税成功でも空室で破綻。人口減少時代に郊外の遊休地をどう活用すべきか？

遊休地の活用方法は「売る」か「持ち続ける」の2択

相続などで手に入れた土地が一等地であればいいのですが、それが郊外の空き地だったりすると、その活用方法に困りますよね。ちょっと前までであれば太陽光発電に活用できたのですが、今の時代はなかなか難しい状況です。

遊休地の活用方法は、大きく分けて2つしかありません。

売却する：土地が値上がりしていれば儲かる可能性があるが、郊外の土地では望みが薄い
持ち続けて有効活用する：売却時のような大金は得られないが、長期的に収益を得られる可能性がある

売却して利益が出た場合、個人の場合は譲渡所得という取り扱いになります。保有期間によって税率が大きく変わるため、この点も意識しておく必要があります。

保有期間	区分	税率（概算）
5年超	長期譲渡所得	約20%
5年以下	短期譲渡所得	約40%

「先祖代々引き継いだ土地だから売るのは申し訳ない」という方は、持ち続けて有効活用していくことになります。この場合の収益は不動産所得として、給与などと合算して総合課税となり、確定申告が必要です。

⚠️ 注意

さら地（建物が何も建っていない土地）をそのまま貸すだけでは、様々な税金が高くなってあまり旨味がありません。建物を建てることで初めて大きな節税対策が可能になります。

📝 このセクションのまとめ

遊休地の活用は「売却」か「持ち続けて活用」の2択
売却益には譲渡所得税がかかり、5年以下の短期保有は税率約40%と高い
さら地のままでは税負担が大きく、建物を建てることで節税効果が生まれる

相続税の計算の仕組み：個人版BSから考える

相続税の計算は、わかりやすく言えば個人版のBS（貸借対照表）を作るところからスタートします。いわば個人の財産目録です。

プラスの財産（現金・不動産・有価証券など）
マイナスの財産（負債・借入金など）
財産から負債を引いた残額＝純財産（正味財産）

この純財産が大きければ大きいほど、相続税の負担は大きくなります。会社で言うところの資本・純財産に対して課税されるイメージです。

📌 ポイント：相続税対策の2大アプローチ

財産を減らすか、評価を下げる：生前贈与でお金を子や孫に渡す、不動産の評価方法を活用して評価額を引き下げる
負債を抱える：借入れをして純財産を圧縮する

この1と2をうまく組み合わせることで、大きな節税効果が生まれます。

土地の評価方法について補足すると、財産評価基本通達という規定に計算方法が定められており、たとえば間口が狭い土地は評価が下がる、角地であれば評価が上がるなど、どの計算方法を取るかによって評価額が変わり、相続税額も変わってきます。

📝 このセクションのまとめ

相続税は「純財産（財産－負債）」が大きいほど増える
対策は「評価を下げる」と「負債を増やす」の組み合わせ
土地の評価は財産評価基本通達の計算方法によって大きく変わる

建物を建てると相続税がどれだけ下がるか？具体的な数字で解説

具体的な事例で見てみましょう。トータルの財産がキャッシュ1億円のみという方の場合、純財産も1億円なので、この1億円がまるまる相続税の課税対象となります（厳密には基礎控除として「3,000万円＋相続人の数×600万円」までは相続税がかかりません）。

多くの方がどう対策するかというと、1億円の融資を受けて2億円のマンションを買うという方法をとります。融資を受けた直後の財産状況はこうなります。

項目	対策前（現金のみ）	対策後（不動産購入直後）	相続税評価後
資産	現金 1億円	土地建物 2億円	土地建物評価額 1.4億円
負債	0円	借入金 1億円	借入金 1億円
純財産	1億円	1億円	4,000万円
圧縮効果	―	―	6,000万円の圧縮

なぜ2億円の不動産が1.4億円に評価が下がるのでしょうか？その理由は不動産特有の評価ルールにあります。

土地の評価：都市部は路線価、郊外は固定資産税評価額を使用。いずれも時価相場の約7〜8割の評価になっている
建物の評価：固定資産税評価額で評価するため、建築費より低くなる
貸付用不動産の追加評価減：貸しているという事実でさらに評価が下がる

つまり、キャッシュで2億円持っているとまるまる課税されますが、不動産に変えた瞬間に評価が2〜3割ガンと落ちるわけです。

📝 このセクションのまとめ

現金1億円を借入れ＋不動産2億円に変えると、相続税評価上の純財産が1億円→4,000万円に圧縮
不動産は路線価・固定資産税評価額で評価されるため、時価より2〜3割低くなる
貸付用不動産はさらに評価が下がる

小規模宅地の特例と固定資産税の軽減：建物を建てる最大のメリット

建物を建てて賃貸事業を行うことで活用できる特例が2つあります。相続税と固定資産税、それぞれに大きなメリットがあります。

【相続税：小規模宅地の特例】

賃貸事業を行っているという前提のもと、不動産を相続人が引き継いで少なくとも相続税の申告期限まで事業継続・不動産を持ち続けるという条件を満たした場合、適用できる面積は200平米までという限度がありますが、なんと土地の評価を50%減することができます。これは非常に大きな効果です。

⚠️ 注意：相続発生3年以内に賃貸を始めた物件は対象外

相続が発生する3年以内に賃貸を始めた物件は、小規模宅地の特例の適用除外となります。相続税対策は慌ててやってはいけません。余裕を持った計画が必要です。

【固定資産税：住宅用地の課税標準の特例】

住宅やアパートの敷地については、固定資産税も大幅に軽減されます。

土地の区分	固定資産税の評価
住宅用地（200平米以下の部分）	評価額の1/6
住宅用地（200平米超の部分）	評価額の1/3

さらに、新築住宅等に対する減額措置として、建物の固定資産税も軽減されます。ケースによっては評価額が半分以下になることも多くあります。

こうした仕組みがあるため、「さら地のまま保有しているのはもったいない」と言われるのです。さら地のままでは収益もなく、固定資産税も高く、相続税の評価も高いという三重苦になります。

📝 このセクションのまとめ

小規模宅地の特例で200平米まで土地評価を50%減できる
相続発生3年以内に賃貸開始した物件は特例の適用外なので注意
住宅用地は固定資産税が200平米以下で1/6、超過部分で1/3に軽減
さら地のままでは相続税・固定資産税ともに高く、収益もゼロ

土地活用の方法別比較：アパート・ガレージハウス・駐車場

土地の活用方法と言っても様々な方法があります。代表的な方法を比較してみましょう。

活用方法	初期投資	収益性	節税効果	郊外での適性
月極駐車場・ストレージ	小さい	△	✕（建物なし）	△
アパート・マンション	大きい	◎（一等地）〜△（郊外）	◎	△（人口次第）
プレミアムガレージハウス	中程度	◎	◎	◎（駅遠でも可）

月極駐車場やストレージ（物置・倉庫）は初期投資が小さい反面、建物を建てているわけではないので節税効果がなく、収益性もいまひとつです。

アパート・マンションは一等地の物件であれば全く問題ありませんが、郊外や人が住まない地域では収益性が下がってきます。そして実は、2024年にタワーマンションの節税が封じ込められたところですが、さらに一等地などでそのような買い方をする場合にも、物件の評価を実態に合わせた形で計算しなければならないという税制改正の動きがあります。最終確定ではありませんが、政府資料にも掲げられているため注意が必要です。

📌 ポイント

タワーマンション節税の規制強化が進む中、駐車場や小屋、プレミアムガレージハウスなどは今回の規制対象として明記されていないようです。郊外の土地を持つ方にとって、注目度の高い選択肢となっています。

📝 このセクションのまとめ

駐車場・ストレージは節税効果がなく収益性も低い
アパート・マンションは立地次第で収益性が大きく変わる
タワーマンション節税は2024年に規制強化済み、さらなる改正の動きもある
郊外の遊休地にはプレミアムガレージハウスが有力な選択肢

プレミアムガレージハウスとは？入居率98%超・入居待ち9,398件の仕組み

プレミアムガレージハウスとは、シャッター付きのガレージと居住スペースが一体になった物件です。実際にモデルルームを見学してきましたが、まさに「男の秘密基地」といった感じで非常に魅力的でした。

実際に複数の部屋を借りて活用している方の話によると、物件の特徴はこうです。

ワイドスパン4.5mの電動シャッター：大型SUV2台を前後向きに収納可能。ドアも開けられるゆとりのある設計
温水が出る水栓：冬でも冷たくない温水で自分で洗車できる
エアコン・換気扇完備：シャッター内でエンジンをかけても一酸化炭素中毒になりにくい
200V EV充電設備：電気自動車・プラグインハイブリッドの充電が可能
防犯強化ガラス・セコム完備：録画機能付きインターホン、セキュリティシステムが標準装備
ガレージから直接室内へアクセス可能：雨の日も濡れずに車と行き来できる
1616サイズの広いお風呂・ウォシュレット付きトイレ：居住スペースも充実
バルコニー付き：洗濯物干しに加え、ガレージの屋根になるため乗降時も濡れにくい

また、自宅から2km以上離れた場所にガレージハウスを借りても、事務所等利用として車庫証明が取れる（東京都料金の利用明細がある場合）という点も実用上の大きなメリットです。3台分の車庫証明が取れることになります。

車の盗難が社会問題となっている昨今、シャッター付きガレージへの需要は急増しています。さらに周囲に住人がいるため防犯効果も高く、単独のシャッター付きガレージよりも安心感があります。

📌 プレミアムガレージハウス 7つのメリット

駅から遠くてもOK（むしろ郊外の遊休地に適している）
企画・設計・施工から入居者募集・建物管理・アフターサービスまでワンストップ対応
入居待ち登録システムで入居希望者を常時ストック
入居率98%超
入居待ち件数9,398件（2025年10月1日時点）
アパート・マンションほど運用コストがかからない
デザイン性が高く、相続税・固定資産税の節税効果も得られる

ガレージハウスの建築実績は現在605棟で、関東圏を中心に関西圏でも展開されています。人気物件はすぐに埋まってしまうため、入居待ち登録システムを活用することが重要です。

📝 このセクションのまとめ

プレミアムガレージハウスはシャッター付きガレージ＋居住スペースが一体の物件
入居率98%超、入居待ち9,398件（2025年10月1日時点）と高い人気
EV充電・セコム・温水洗車など設備が充実
駅から遠い郊外の遊休地でも安定活用が可能
建物を建てることで相続税・固定資産税の節税効果も得られる

遊休地の相続税対策としてのガレージハウス活用事例

実際の活用事例として、固定資産税のみを払いながら持て余していた遊休地に、プレミアムガレージハウスを建築したケースがあります。アパートと比較した際にガレージハウスの利回りが高かったことから採用を決め、実際に固定資産税などの軽減につながっています。さらに将来の相続税に対しても大きな効果を生み出す可能性があります。

自分で住むのもよし、賃貸に出すのもよし、という柔軟な活用ができるのもこの物件の特徴です。資産家が相続税対策として建てた後、自分自身もその物件の魅力に惹かれて住んでしまうというケースも想定されるほどです。

📌 ポイント：アパート節税の失敗パターンに注意

アパートを建てて相続税の節税はできたけれど、結局入居者が集まらずお金がなくなってしまった——こういった失敗例は実際に多く見られます。郊外の土地でアパートを建てても、人口減少が進む地域では空室リスクが非常に高くなります。節税効果だけを見て建築を決めるのは危険です。

📝 このセクションのまとめ