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e_zeirishi
良い税理士
相続した実家を売ると税金地獄？取得費不明で5%ルール適用の恐怖を税理士が解説
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相続した実家の売却で「取得費不明」になると、税金が1000万円単位で増える可能性があります。
親から相続した不動産を売ると、なぜ税金が問題になるのか
親から相続した古い実家を売ろうとしたとき、「親がいくらで買ったかわかる書類がどこにも見当たらない」というケースが非常に多くあります。この状況のまま確定申告をすると、税金がとんでもない金額になってしまう可能性があります。
これは相続の時にかかる税金の話ではなく、不動産を売却した時にかかる所得税・住民税の話です。売却によって生じた利益（儲け）に対して課税されるため、「取得費（元々いくらで買ったか）」が非常に重要な意味を持ちます。
📌 ポイント
不動産売却にかかる税金は「所得税＋住民税」で、売却益（儲け）に対して約20%が課税されます。（所得税15%＋住民税5%）
📝 このセクションのまとめ
- 相続した不動産を売却すると所得税・住民税がかかる
- 「いくらで買ったか（取得費）」が税額を大きく左右する
- この問題に関する相談は非常に多い
不動産売却税の基本的な計算のしくみ
まず基礎的な計算の考え方を整理しましょう。不動産を売った時の税金は、次の流れで計算します。
| 項目 | 金額（例） |
|---|---|
| 売却金額 | 8,000万円 |
| 取得費（購入金額） | 5,000万円 |
| 売却益（儲け） | 3,000万円 |
| 税率 | 約20%（所得税15%＋住民税5%） |
| 税額 | 約600万円（所得税450万円＋住民税150万円） |
このように、売却金額から取得費を引いた「儲け（売却益）」に対して約20%の税金がかかります。これが基本的な考え方です。
📝 このセクションのまとめ
- 税金は「売却益（売却金額－取得費）×約20%」で計算する
- 取得費が高いほど売却益が減り、税金も少なくなる
相続した不動産の場合、取得費はどう計算するのか
自分で買った不動産ではなく、親から相続した不動産を売る場合、取得費はどの金額を使うのでしょうか。
答えは、「相続した時の価格」ではなく、「親が元々買った時の金額」を使います。相続時の評価額は関係ありません。
たとえば、親が5,000万円で購入した物件を子が相続し、8,000万円で売却した場合、計算はシンプルで次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却金額 | 8,000万円 |
| 取得費（親が購入した時の金額） | 5,000万円 |
| 売却益 | 3,000万円 |
| 税額（×約20%） | 約600万円 |
📌 ポイント
相続した不動産の取得費は「相続時の評価額」ではなく、「被相続人（親）が実際に購入した時の金額」を使います。
📝 このセクションのまとめ
- 相続した不動産の取得費は「親が購入した時の価格」を使う
- 相続時の評価額（相続税評価額など）は取得費に使えない
取得費が不明な場合に適用される「5%ルール」の恐怖
問題は、親がいくらで買ったかわからない場合です。売買契約書などが残っていない場合、取得費が不明な場合は「売却金額の5%」が取得費とみなされるというルールが適用されます。
先ほどの例（8,000万円で売却）に当てはめると、次のような計算になります。
| 項目 | 取得費が判明している場合 | 取得費不明（5%ルール適用） |
|---|---|---|
| 売却金額 | 8,000万円 | 8,000万円 |
| 取得費 | 5,000万円 | 400万円（8,000万円×5%） |
| 売却益 | 3,000万円 | 7,600万円 |
| 税額（×約20%） | 約600万円 | 約1,520万円 |
| 差額 | ― | 約920万円の増税 |
⚠️ 注意
取得費が不明なままだと、1,000万円単位で税金が増えるケースがあります。「400万円で買ったわけがない」と思っても、証拠がなければ5%ルールが適用されてしまいます。
昭和50年代・60年代・平成初期に購入した物件は、5%よりはるかに高い金額で購入しているケースがほとんどです。一方で、昭和20年代など非常に古い時代に購入した物件は、物価や地価の水準から本当に5%程度だった場合もあります。購入した時期によって状況は大きく異なります。
📝 このセクションのまとめ
- 取得費が不明な場合、売却金額の5%が取得費とみなされる
- 8,000万円売却の場合、取得費は400万円扱いとなり税金は約1,520万円にも
- 昭和50年代〜平成初期購入の物件は、5%ルールで大きな不利益を受けやすい
取得費を立証するための3つの対策
売買契約書が手元にない場合でも、取得費を立証するための方法が3つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
- 購入時の不動産会社に問い合わせる
- 登記簿謄本の抵当権欄を確認する
- 過去の路線価を調べる
対策①：購入時の不動産会社に問い合わせる
まず最初に試みるべきは、親が物件を購入した時の不動産会社に問い合わせることです。当時の売買金額の記録が残っていれば、それを再発行してもらうことができます。これは非常に強い証拠になります。
また、当時の物件チラシが残っている場合も、価格を示す有力な証拠として使えます。
⚠️ 注意
当時の不動産会社がすでに廃業・閉鎖していたり、担当者が引退していたりするケースも多くあります。この方法が使えない場合は、次の対策を試みましょう。
📝 このセクションのまとめ
- 購入時の不動産会社への問い合わせが最も確実な方法
- 当時のチラシも有力な証拠になる
- 会社が廃業している場合はこの方法は使えない
対策②：登記簿謄本の抵当権欄でローン金額を確認する
次の方法は、法務局で登記簿謄本（当時の登記簿謄本）を取得することです。登記簿謄本の「抵当権」の欄には、親がその物件を購入した際に銀行からいくらの融資を受けたか（債権額）が記載されています。
これにより、「少なくともこの金額以上で購入した」という証明に使えます。頭金の部分は記録が残っていないと立証が難しいですが、ローン（融資）部分については立証できるため、5%よりも融資額の方が多ければ、その金額を取得費として申告することが可能です。
📌 ポイント
登記簿謄本は法務局で取得できます。抵当権の欄に「債権額○○円」と記載されており、ローンとして借りた金額がわかります。頭金部分は別途立証が必要ですが、ローン部分だけでも5%より高い金額の証明に役立ちます。
📝 このセクションのまとめ
- 法務局で登記簿謄本を取得し、抵当権欄の債権額を確認する
- 融資額（ローン分）は取得費の証拠として使える
- 頭金部分は別途証拠が必要だが、ローン部分だけでも5%ルールより有利になる可能性がある
対策③：過去の路線価を調べて土地の購入価格を推定する
3つ目の方法は、過去の路線価を調べることです。路線価とは、相続税の計算に使われる土地の評価基準で、日本全国の道路1本1本に価格が設定されています。この路線価に土地の面積を掛けることで、その土地の相続税評価額がわかります。
路線価は過去の分も調べることができます。インターネット上では過去7年分がすぐに検索できます。それより古い分については、国会図書館に行けば昭和30年代の路線価まで調べることが可能です。
購入当時の路線価に土地の面積を掛けることで、当時の土地価格の1つの資料として活用できます。ただし、地域によっては昔の路線価が存在しない場合もあります。特に、昔は山や農地だったようなエリアでは路線価が見つからないこともあります。
| 調査方法 | 調べられる期間 | 入手先 |
|---|---|---|
| インターネット検索（路線価図） | 過去7年分 | 国税庁ウェブサイト等 |
| 路線価図（紙媒体） | 昭和30年代まで遡れる場合あり | 国会図書館 |
📝 このセクションのまとめ
- 過去の路線価を調べることで、当時の土地価格の目安を把握できる
- インターネットで過去7年分、国会図書館では昭和30年代まで調べられる
- 昔から住宅地として整備されていたエリアでは有効だが、山・農地だったエリアでは見つからない場合もある
一度5%で申告した後に書類が見つかった場合は還付できるか
一度5%で申告してしまった後に、昔の売買契約書が見つかった場合はどうなるでしょうか。この場合は申告し直して差額の税金を返してもらうこと（更正の請求）が可能です。
ただし、重要なのは「5%より高いことを示す、ちゃんとした証拠」が見つかった場合に限るという点です。
- 有効な証拠（強い）：売買契約書、当時の不動産チラシ
- 有効な証拠（中程度）：登記簿謄本の抵当権欄、過去の路線価
- 認められにくい証拠（弱い）：「祖父から聞いた話によると1,000万円だったらしい」などの口頭の証言のみ
📌 ポイント
取得費が5%ではないことを立証する責任は、納税者側にあります。そのため、税務署が認めるレベルの証拠を揃える必要があります。口頭の証言だけでは認められません。
📝 このセクションのまとめ
- 5%で申告後でも、証拠が見つかれば更正の請求で還付を受けられる
- 売買契約書・チラシなど客観的な証拠が必要
- 「聞いた話」などの口頭の証言だけでは認められない
- 立証責任は納税者側にある
不動産だけじゃない！金（ゴールド）や株式も同じ問題が起きる
この「取得費不明」の問題は、不動産だけに限りません。親から相続した金（ゴールド）や株式でも同様の問題が発生します。
相続した金を売却する際に、親がいくらで購入したかがわからない場合も、同じく売却金額の5%が取得費とみなされるルールが適用されます。最近は金の価格が大幅に上昇しており（2021年頃の約6,000円台から2025年現在では1g約27,000円程度まで上昇）、この問題に関する相談が増えています。
金の場合は、不動産と違って市場価格（チャート）があるため、いつ買ったかさえわかれば価格を調べることができます。ただし、「いつ買ったか」を記録として残しているかどうかが重要です。貴金属店などに問い合わせて購入日を確認するという方法もあります。
株式についても同様で、40年以上前から保有しているような古い株式は取得費の記録が残っていないケースがあります。
📌 ポイント
取得費不明の5%ルールは、不動産だけでなく金（ゴールド）・株式など相続した資産全般に適用されます。相続した資産を売却する際は、取得費の確認を必ず行いましょう。
📝 このセクションのまとめ
- 金（ゴールド）や株式でも同じく取得費不明の問題が起きる
- 金はいつ買ったかがわかれば当時の市場価格を調べられる
- 貴金属店への問い合わせで購入日を確認する方法もある
- 株式も古いものは取得費の記録が残っていないケースがある
まとめ：取得費の証拠を残すことが最大の税金対策
相続した不動産を売却する際に最も問題になるのが、元の所有者（親など）がいくらで購入したかわからなくなってしまうことです。この場合、残念ながら売却金額の5%を取得費とみなす「5%ルール」が原則として適用されます。
取得費を立証するためには、以下の3つの方法を試みることが重要です。
- 購入時の不動産会社に連絡し、当時の売買記録を探してもらう
- 登記簿謄本の抵当権欄を確認し、ローン融資額を把握する
- 過去の路線価を遡って調べ、土地の価格を推定する
これらの方法で過去の取得費を立証できれば、5%よりも高い金額で計算して申告することができます。売買契約書がないからといって焦らず、こうした対策があることを覚えておいてください。また、申告にあたっては税理士に相談することをおすすめします。
📌 ポイント
円満な相続と、資産に関する記録をしっかり残しておくことが、最大の税金対策です。親が存命のうちに、購入時の書類の保管場所を確認しておくことが大切です。
終わりに
本記事の内容は YouTubeチャンネル 円満相続ちゃんねる の下記動画を参考に作成しています。AIによる書き起こしを活用しているため、誤字脱字がある可能性があります。ご了承ください。本サイトは 円満相続ちゃんねるを応援しています！
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