土地の相続税評価額の計算方法を税理士が徹底解説！路線価方式・倍率方式の違いとは

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土地の相続税評価額を正しく計算し、合法的に最も低く抑えるコツを徹底解説します。

土地の相続税評価額の計算に必要な書類

土地の相続税評価額を計算するには、まず必要な書類を揃えることが大切です。今回は必要書類を順番にご紹介していきます。

1つ目は固定資産税の課税明細書・納税通知書です。毎年4月から6月頃に「固定資産税を払ってください」というお手紙が届くかと思いますが、まずそちらをご用意ください。お手紙の1枚目のことを納税通知書、2枚目以降のことを課税明細書と呼びます。この課税明細書には土地の面積や固定資産税評価額など、土地の計算をしていく上で必要な情報がたくさん書かれていますので、まずこちらをご用意ください。

この納税通知書が手元に届かない場合はどうすればよいでしょうか。例えば不動産を共有でお持ちの場合は、共有している人の代表者にしか固定資産税の納税通知書が届きません。そのため手元にこの納税通知書がないという方もたくさんいらっしゃいます。そういった場合は「土地名寄帳（なよせちょう）」を利用しましょう。市区町村の役場に行って「名寄帳が欲しいのですが」とお伝えいただければ、その方が所有している不動産の一覧が書かれた名寄帳を発行してもらえます。そこには面積や固定資産税評価額など必要な情報が書かれていますので、それで十分です。

また、固定資産税の課税明細書には記載されない私道（私有の道路）なども名寄帳には記載されます。固定資産税がかかっていないものについての情報もしっかり書かれていますので、そういった意味では固定資産税の課税明細書よりも名寄帳の方が実は優れていることもあります。

2つ目は全部事項証明書（登記簿謄本）です。これは法務局で取得する書類になります。特に大切なのが中ほどにある「権利部（甲区）」というところで、そこにその不動産の所有者の名前が書かれています。これが何で必要になるかというと、共有で持っている不動産については、どのくらいの割合でその共有持分を持っているかがここに記載されているからです。固定資産税の課税明細書にも共有している不動産については「共有者あり」とは書かれますが、どのくらいの割合でその持分を持っているかという情報は書かれていません。ですので共有で持っている不動産については、この登記簿謄本を取得して、どのくらいの割合で持っているかを明確にしていきましょう。

土地の評価額の計算方法は大きく2種類ある

土地の相続税評価額の具体的な計算方法をご紹介していきます。土地の評価額の計算の仕方には大きく2種類あります。1つが路線価方式と呼ばれるもの、そしてもう1つが倍率方式と呼ばれるものです。

住宅街や商業地などについては基本的に路線価方式で計算します。一方、山林や田んぼ・畑などについては倍率方式で計算していく傾向があります。まずは路線価方式からご紹介していきます。

路線価方式の計算方法

路線価方式では、まずインターネットで「路線価」と検索していただきます。そうすると国税庁のホームページが出てきます。そこをクリックすると日本全国の地図が表示され、その地図の道路1本1本に値段が振られています。

拡大していくと、例えば「530C」と書かれているような表示があります。ここに接している土地については1平米あたり53万円で評価してくださいというのが「530」の意味です。この「530」というのは53万円の略で、本来であれば「530,000」と書くところですが、後ろの3つのゼロが省略されています。ですので530と書かれていたらそれは53万円という意味になります。

次にアルファベットの「C」についてですが、これは借地権割合といって、借地権の評価をする時に必要になるものです。自用地（自分で使っている土地）の評価の場合には一旦使いませんので、ここでの説明は割愛します。

路線価方式の計算式はシンプルです。土地の面積（㎡）× 路線価（1㎡あたりの価格）＝相続税評価額となります。例えば100平米の土地で1平米あたり53万円であれば、100×53万円＝5,300万円がその土地の相続税評価額となります。路線価方式は実は非常に簡単なんです。

路線価は実際の売買価格の8割に設定されている

路線価方式には大変重要な特別な性質があります。それは、路線価は実際の売買価格の8割になるように設定されているということです。

例えば仮に1億円で売買されるような土地があった場合、路線価方式で計算すると大体8,000万円になるように路線価が設定されています。これが大体20%オフということで、路線価は実際の価格よりも少し低めに設定されています。

なぜ国税庁がそんなに20%もおまけをしてくれているのかというと、大きく2つ理由があります。

1つ目は、路線価は毎年7月1日に更新されますが、本来不動産の価格というのは年中変動しています。上がったり下がったりしているのですが、年に1回しか路線価の更新ができないため、少し低めに設定することで、実際の価値が下がった時にも取りすぎがないようにという趣旨が込められています。

2つ目は、路線価方式は非常にシンプルで簡単な方法であるため、本来の土地の個別事情をなかなか織り込むのが難しいです。そのため取りすぎにならないように少し甘めに設定してくれているというところです。

いずれにしても、実際の価格よりも低く評価がつけられるというこの部分に着目して、さまざまな節税対策が考えられていきます。時価の80%というのはとても大切な考え方ですので、ぜひここはしっかり押さえていただければと思います。

路線価方式の減額要素：評価額をさらに下げる方法

路線価方式では、先ほど算出した評価額からさらに減額することができます。主な減額要素を3つご紹介します。

① 利用方法による減額（貸家建付地評価）
この土地を自宅として使っている場合よりも、例えばアパートや貸家など人に貸しているような形で使っている土地については、先ほどの評価額から大体20%ほど減額することができます。これを貸家建付地評価という呼び方をします。このようにどのように使っているかによって、計算式からさらに減額されていきます。

② 不整形地補正
きれいな正方形・長方形の土地と、ちょっと形が歪な土地、同じ面積だったとしても多くの方はやはり正方形・長方形のきれいな土地を買いたいと思われるのではないでしょうか。ということで、土地の形が歪なものについては不整形地補正といって一定金額の減額が認められています。

③ 特殊事情による減額
例えば隣にお墓があるとか、騒音がうるさいといった特別な事情がある場合についても減額が認められています。

土地の評価額については、税理士の腕の見せ所になっていきます。もちろん税務署から認めてもらえる範囲内で最も低い評価額をつけることができれば、その分支払う税金の負担も少なくなっていきます。土地評価に強い税理士にぜひ一度相談していただければと思います。

不動産購入による相続税節税のメカニズム

不動産を買うと相続税対策になるという話を聞いたことがある方も多いと思いますが、その原理をご説明します。

例えば預金・定期預金として1億円持っていれば、1億円という金額で相続税の計算をしていきます。しかしその1億円で土地を購入すれば、路線価方式に直していくと大体8,000万円で土地の評価がつけられます。そしてその上に例えばアパートを建築した場合については、貸家建付地評価になるのでさらに20%引きされていきます。ですので元々1億円だったものが6,400万円で評価されていくことになります。

このように、実際の価値はあるのですが、その評価が甘めにつけられているという性質を利用して、不動産を購入することで相続税を圧縮するという対策が行われています。

実際に不動産を購入することによる相続税の圧縮効果はあるのは本当です。ただ、不動産を購入することにはさまざまなリスクも伴います。例えば1億円で買ったものが将来的に8,000万円でしか売れなかった場合には、2,000万円分が本当に少なくなってしまいます。そういったところもちゃんと考慮した上で、この節税対策を検討していただけるといいかと思います。

10対8対7の法則：価格の相互換算をマスターする

合わせてぜひ皆様にご紹介したいのが「10対8対7の法則」です。

先ほど路線価方式は実際の売買価格の8割になるように設定されているとお話しました。この相続税評価額と非常に似ている考え方として固定資産税評価額というものが存在します。固定資産税の課税明細書の「価格」または「評価額」と書かれているところに書かれている価格のことを固定資産税評価額といいます。

この固定資産税評価額は、路線価よりも少しだけ低くて、実際の売買価格の70%になるように設定されています。そうすると、実際の売買価格を100とすると、相続税評価額は80になって、固定資産税評価額は70になるという「10対8対7の法則」があります。

この法則を利用すると、1つの価格さえ分かれば全ての価格が計算できるということが言えます。例えば固定資産税評価額が7,000万円の土地があったとします。10対8対7の法則に当てはめていけば、固定資産税評価額が7,000万円ということは、実際の売買価格は1億円くらいになります（7,000万÷7×10）。そして1億円くらいで売買される価格であれば、相続税評価額は8,000万円になるという感じです。

つまり、固定資産税評価額÷7×8をすると相続税評価額の大体の価格が算出できるようになっています。

ただし、この10対8対7の法則は注意が必要です。住宅街などについてはこの法則は結構な頻度で当てはまりますが、商業地、特に駅前などになるとこの法則はあまり当てになりません。相続税評価額や固定資産税評価額よりも実際の売買価格の方が数段高くなるということは全然あり得ます。この法則は住宅街などで使っていただくといいかと思います。

倍率方式の計算方法

続いて倍率方式をご紹介します。倍率方式か路線価方式かをどのように見分けるかというと、国税庁のホームページに行って路線価を確認した際に、道路に値段が振られていない地域があります。「倍率地域」と書かれているような地域においては、倍率方式を使います。

倍率方式もそんなに難しくはありません。国税庁のホームページに行くと倍率表というものが掲載されています。エリアごとにいろんな倍率が書かれていまして、先ほどご紹介した固定資産税評価額（固定資産税の課税明細書に書かれている評価額）に、それに対応する倍率表の倍率をかけていただくことになります。

例えば、固定資産税評価額が4,500万円の宅地があったとして、倍率表を確認すると宅地の倍率が1.2倍と記載されていた場合、4,500万円×1.2＝5,400万円がその土地の相続税評価額になります。非常にシンプルで、固定資産税評価額×倍率＝相続税評価額となります。

よくこの倍率方式について「倍率評価の土地はどの税理士が評価しても同じ金額になりますよね」と質問されることがあります。固定資産税評価額×倍率なので非常にシンプルで、確かにどの税理士が評価しても同じになるかと思いきや、実は違います。

倍率評価の土地にも減額要素というものはたくさんあります。むしろ土地の評価を非常に極めた税理士たちがよく言うのは、「路線価方式よりも倍率方式の方が奥が深い」ということです。それくらい倍率方式も実は税理士の腕によって評価が変わっていきます。ここもぜひ土地評価の強い税理士にお願いできればと思います。