沖縄軍用地投資とは？政府保証でリスクほぼなし・定期預金の685倍の利回りを専門家が解説

これはですね、沖縄県内の米軍基地や自衛隊の基地内の土地を買って、日本政府から借地料を受け取ることによって利益を得ていくという投資になります。

実はですね、軍用地は誰でも買えます。通常の不動産売買と全く一緒です。

沖縄県内だとこの物件情報というのが新聞に広告掲載されたり、ジモティーみたいなサイトに載ったりしているんですよ。

そうですね。沖縄に住んでいなくても購入して地主になることができます。弊社でも買っていますし、ローリスクで安定的な収入が入るということでクライアントさんにも買っていただいているんですけど、まず1つ買って毎年追加で買っていくという方も結構おりますね。

それがですね、買った後は一切何もやらなくてほったらかしで大丈夫です。

もちろん定期預金よりもずっと高い金利がつきます。利回りについてはちょっと後ほど説明しますね。

歴史を振り返る必要があるんですけど、現在日本には130カ所の米軍基地があり、その70%が沖縄に集中しているんですよ。これらの軍用地が沖縄の総面積の約8%、沖縄本島の約14%を占めています。

その中にはかなりの割合で民有地というのが含まれていて、この背景には元々の土地を米軍が強制的に接収して奪っていったという歴史的な経緯があるんです。

アメリカの統治時代にこの土地を格安で買い取るというアメリカ側の提案もあったんですけど、土地連の初代会長の方が粘り強く交渉したらしくて、賃貸借という形が取れるようになって、これによって日本が土地所有者に借地料を払う今の形になったんです。

そうです。現在は年間1000億円の借地料が国から所有者に払われていて、この経済効果は1600億円以上と言われているんですよね。

はい。①ローリスク、②ローコスト、③安定した利回り、④流動性の高さ、⑤相続税対策という5点になります。

詳しく見ていくと、まず①ローリスクということなんですけど、日本国が借り手なので空室とか家賃滞納というのはないわけですよ。つまり安定的に毎年決まった額が入ってくるということですね。通常の不動産での一番のリスクを気にしなくていいというのは大きいですね。

次に②ローコストということなんですけど、土地だけなので建物の修繕費なんか発生しませんし、一般的な土地と比べて低い固定資産税評価額になって、固定資産税も安いんですよ。

そうなんですよ。管理会社への手数料もかからないし、面倒なことは全部国がやってくれて、持っているだけで賃料が入ってくるみたいな感じですね。

3つ目、③安定した利回りということなんですけど、年間借地料が毎年1%ぐらいずつ値上がりしていっています。だいたいこの30年間ぐらいずっと1%ぐらい上がっているんですけど、値下がりしたことがないんですよ。

例えば嘉手納飛行場の軍用地の借地料は2011年は11万2,716円だったんですが、2018年には12万7,241円になっているという、同じ土地で見るとこういう感じで上がっているわけですね。

そうですね。この投資利回りは表面でだいたい2%前後なんですけど、費用がほぼかからないので実質2%弱ぐらいですかね。毎年複利で増えていくので、保有することで利回りも上がってくるって感じですね。

メリット4つ目なんですけど、④流動性の高さになります。実は手放す人自体が少ないんですよ。物件が足りていない状況なので、適正な価格であればすぐに買い手がつきます。

平均してだいたい2週間から1ヶ月ぐらいの短期間で売買が成立すると言われていますね。

そうですね。最後にこの⑤相続税対策なんですが、そもそも民間地に比べて相続財産評価額が低い上に、借地権がついているのでさらに評価額が40%ぐらい減額されるんです。

例えば1億円で買った軍用地の相続税評価額は4,500万円ぐらいまで圧縮できる場合もありますね。手持ちの現金を軍用地に組み替えることで借地料が入ってくる上に、相続の時の税金を抑えることができるというものなんですね。

はい。弊社ではですねキャンプ・コートニーという場所の物件を買いました。嘉手納飛行場より少し北東に当たります。

こちらが購入した物件の情報なんですけど、売買価格505万5,000円、土地が86㎡、年間借地料が10万1,113円、平米単価が1,175.74円、倍率50倍です。

はい。補足するとこの「倍率」という言葉なんですけど、物件を評価する指標で、競争力とも言い換えられます。人気のあるエリアの軍用地は倍率が高くなる傾向にあります。

特定の個人とか団体が決めているんじゃなくて、市場動向とか基地返還の予定があるかどうかなんかによって、欲しい人が多ければ倍率が上がっていくって感じですね。

またこの倍率は売買価格にも関わってきまして、軍用地の売買価格は一般の土地のように坪数×坪単価で計算するんじゃなくて、年間借地料×倍率で計算するんですよ。

だから例えば弊社で買ったこの物件だと、年間借地料10万1,113円×倍率50倍で505万5,650円ということになりますね。

軍用地の倍率は全体的に上昇傾向で、例えば嘉手納飛行場の倍率は2011年はだいたい35倍ぐらいだったのが今60倍ぐらいになっているという、値上がりが激しいんです。

はい。仮にこの物件を10年間保有した後に売却したとして、その時点で倍率が55倍、借地料が11万円だった場合、55×11万円＝605万円で売却できることになるんです。しかもその間も10年間安定した借地料をもらった上でということなんです。

年間借地料が毎年値上がりしていることを踏まえて、5年間の借地料収入をシミュレーションしつつ、同じ金額を定期預金に入れたらどうなるかを比較してみたいと思います。

軍用地の場合は年間借地料11万1,113円だとすると、5年間で借地料収入が51万9,605円になります。これは5年間の値上がり率が年1.37%だった場合です。

一方、定期預金は今金利0.03%とすると5年間の利息はたったの758円で、軍用地の借地料と定期預金の利息でおよそ685倍の差になるんですね。

基地が返還されるというのが最大のリスクとしてはあります。そうなると日本政府の借り上げが終了して、ただの土地になってしまうわけですよね。

実はこの大きな軍用地に、返還予定がないものと決まっているものがあるんです。個々の施設の状況を見極めることが結構重要です。

大雑把に言うと、嘉手納飛行場より北は返還予定がない軍用地が多くて、嘉手納飛行場より南は返還予定があるものが多いんですよね。

例えば嘉手納飛行場は極東で最大のアメリカ空軍基地なので返還リスクが極めて低いんですよ。中国に対抗するためにめちゃくちゃ重要視されているということなんですよね。長期的な賃料収入が見込める上に売却益も期待できるということで人気があります。

そうなんです。返還予定とは言っても実際に返還されるまでは借地料が入ってきますし、返還後の区画整理の間も借地料相当の保証があるんですよ。再開発によって地価が数倍になる可能性を秘めている土地もあって、あえてそういう場所を狙っている人も実はいるんです。

2010年に返還された安謝ゴルフ場というんですけど、これが140万円で購入されたものが、返還後に商業施設などに開発されて3,720万円で売却できたというところもありました。

また牧港地区というところ、通称「キャンプ銀座」というんですけど、これも返還予定なんですが、国道58号線沿いという好立地にあって、返還後の開発に期待が持てることからとても人気があって、先ほどの嘉手納飛行場より倍率が高い場合もありますね。

2つあって、一つはフェンス外の土地なんですけど、基地というと普通フェンスの中にあるイメージなんですけど、安全確保のためフェンス外が軍用地になっている場合があるんですよ。さらにそこですでに農業が行われているのが黙認されているみたいなケース、これを黙認耕作地って言うんですけど、物件情報だけだとフェンス内かフェンス外かちょっと分かりにくいことがあるんで注意が必要ですね。

フェンス内の黙認耕作地って基地機能としては重要度がだいぶ低いので、返還されるリスクが結構高くて長期保有には向かないというのがあります。また他にも、返還後に開発予定がない地域の場合、値上がりが見込めないです。例えば山林とかだと何も開発されなかったら、ということですね。

航空写真などで購入を検討している土地がフェンス内かどうかをしっかり確認したいですね。Googleマップを使って位置関係をよく見ておくというのも大事ですね。

もう一つは返還予定がある小規模物件はやめた方がいいです。例えば30坪ぐらいの小規模な返還予定物件は見合わせた方が無難で、実は返還後の区画整理によって減歩というのが実施されるんですよ。

減歩というのは区画整理事業で所有者が土地の一部を提供することによって宅地の面積が減少するということなんですよね。

だいたい30〜50%ぐらい減歩されると言われていまして、あまりにも小さい土地を買っていると減歩されると利用価値がない土地になってしまう可能性があるんですよね。なので返還予定の土地に投資するんだったら土地の面積にも注意が必要ということですね。

そうですね。いろいろ不動産会社のホームページを見たり、メルマガなんかで情報収集するというのが基本になります。中にはですね、沖縄の新聞を定期購読していて午前5時にチェックして、気に入った物件があったら即連絡するみたいな人もいるみたいな。

ただ、本当に魅力的な案件はネットに出る前に売りたいので、軍用地を扱っている会社にも先に情報が来るんですよ。いい物件はホームページに出る前に売れてしまうという状態になりますので、事前にそういう会社に連絡しておくというのがいいと思いますね。

そうですね。お気軽にご連絡いただければと思います。