沖縄軍用地投資とは？定期預金の685倍の利回りを専門家が解説

今回のテーマなんですけれども、ビールとか飲みますか？

というのも、沖縄県内でよく飲まれているオリオンビールって、去年その会社で保有していた軍用地を数十億円分売却したらしいんですよ。資産のポートフォリオを再構築するというのが目的だったみたいなんですけど。

そうなんですよ。軍用地は定期預金みたいなイメージで、比較的簡単にキャッシュと交換することができます。しかも国が保証してくれているので信頼性が高い。ということで、金利もね、定期預金よりも数百倍高いですね。

わかりました。今回そんな軍用地投資について、基本的な仕組みとメリット、注意点なんかをできるだけわかりやすくお伝えしていきたいと思います。

はい、軍用地投資なんですけど、沖縄県内の米軍基地や自衛隊の基地内の土地を買って、日本政府から借地料を受け取ることによって利益を得る投資のことになりますね。

こちらの『軍用地投資の教科書』という本なんですけど、防衛省の職員の方が書いています。出版される時にはもっと、防衛省職員が軍用地投資の本を出すなんてということで内部で話題になったみたいなんですけど、軍用地投資を1からわかりやすく解説してくれているいい本なんですよ。

実は誰でも買えます。通常の不動産売買と同じ感じですね。沖縄県内だとこの物件情報が新聞とか広告に掲載されたりします。

そうですね、沖縄に住んでいなくても購入することができます。弊社でも購入していますし、ローリスクで安定的な収益が出るので、私たちも多くのクライアント様にも購入していただいています。まず1つ買ってみて、毎年結構追加で買うという人が多いんですね。

それがですね、うちも買ったんですけど、買った後は一切何もやらなくてただ置きっぱなしにしているだけですね。さっきも言ったんですけど、本当に余ったお金を入れていく、なんか定期預金みたいなのに近いイメージですね。利回りについてはちょっと後ほど解説します。

これはですね、歴史がありまして。日本に今130カ所の米軍基地というのがあるんですけど、その約7割が沖縄に集中しています。これらの軍用地は沖縄県の総面積の約8%、沖縄本島の14%も占めているんですよ。

その中にはかなりの割合で民有地というのが含まれていて、その背景に、昔米軍が地主から土地を強制接収したという歴史的な経緯がちょっとあります。アメリカの統治時代に土地を格安で買い取るというアメリカ側からの提案もあったんですけれども、土地連合の初代会長の当山久三さんという人が粘りに粘って交渉したらしくて、賃貸借という形が取られるようになって、これによって日本国が土地所有者に借地料を払うという今の形に変わったということなんですよね。

現在では年間約1000億円の借地料が国からその所有者に払われているということで、その経済効果は1600億円以上と言われていますね。

メリットなんですけども、①ローリスク、②ローコスト、③安定した利回り、④流動性の高さ、⑤相続税対策という5点になります。それぞれちょっと詳しく見ていくと、まずこのローリスクというところなんですけれども、先ほども言ったように国が借りるので、要は空室とか家賃滞納という資金回収のリスクがないんですね。つまり毎年賃料がめちゃくちゃ安定して入ってくるということですね。

はい。次にこの2つ目のローコストなんですけど、土地だけなので建物の修繕費などが発生しないですし、一般的な物件と比べて低い固定資産税評価額になっていまして、固定資産税も非常に安いです。

そうなんです。管理会社への手数料もかかりませんし、面倒なことを全部国がやってくれて、持っているだけで賃料が入ってくるみたいな感じですね。

メリットの3つ目なんですけど、安定した利回りということなんですけど、これ年間借地料は毎年大体1%前後ずっと値上がりしています。ここ30年以上値上がりしていて、下がったことがないんですよね。

例えば嘉手納飛行場って有名なんですけど、ここの軍用地の借地料って2011年は11万2,716円だったんですけれども、2018年には12万7,241円になっているんですよ。景気の浮き沈みにも左右されにくくて、この中でもほとんど影響を受けていない、そういったものになります。

投資利回りは、先ほど言った通り平均して表面利回りで大体2%前後。費用がほとんどかからないので実質2%弱ぐらいでもあります。毎年この複利で増えていくので、長期保有することで利回りも上がっていくという、そういう感じですね。

そうなんですよ。なのでじっくり収益を上げたいという方にはこれ最適だと思っています。

そしてメリット4つ目なんですけれども、流動性の高さですね。これ軍用地は手放す人が少なくて物件が足りていない状況なので、適正な価格設定してあればすぐに買い手がつくんですね。平均して2週間から1ヶ月ぐらいの短期間で売買が成立すると言われています。

そうですね。最後に相続税対策なんですけど、そもそも民有地に比べて相続財産評価額が低い上に、借地権がついているのでさらに評価額が40%くらい減額されるんですね。1億円で購入した軍用地の相続税評価額が大体4,500万円ほどまで圧縮できるという場合もありますね。

手持ちの現金を軍用地に組み替えることで、借地料が入ってくる上に、相続税の時には財産評価額を下げることができるということで、相続税も抑えることができます。

まさにね、これ私も立証ということになりますね。

弊社でも軍用地を購入していますね。どうですか、実際買ってみて。弊社では今の地図に出ている場所の物件を買いました。嘉手納飛行場より少し北東側にあるんですね。

こちらが弊社で購入した物件の情報なんですけれども、キャンプコートニー、売買価格500万円、土地が86㎡、年間の借地料が10万113円、平米単価が1,175.74円、倍率50倍ということになっています。

そうなんですよ。補足すると右下に「倍率」という言葉があります。物件を評価する市場での競争力という風に言い換えられます。人気のあるエリアの軍用地はこの倍率が高くなる傾向にありますね。

これはあの、個人とか団体が決めているわけじゃなくて、市場動向とか基地返還の予定の有無なんかによって需給で変化してくるというものですね。またこの倍率は売買価格にも関わってきます。

軍用地の売買価格は一般の土地のように坪数×坪単価というので計算するんじゃなくて、年間借地料×倍率で計算します。例えば弊社で買った物件なんですけど、年間借地料が10万113円の倍率が50倍なのでかけると、505万5,650円ということで、売買価格が505万5,650円になるということですね。

軍用地の倍率は全体的に上昇傾向で、例えば嘉手納飛行場の倍率って2011年は35倍ぐらいだったんですが、現在は60倍前後になっちゃっているんです。

そうなんですよ。仮にこの物件を10年間保有した後に売却したとして、その時点で倍率が55倍、借地料が11万円だった場合なんですけれども、55×11万で605万円で売却できるというそういうイメージになりますね。しかもその間、10年間もずっと安定して借地料は別途入ってきているという形になります。

これ、年間借地料が毎年値上がりしていることを踏まえて、5年間の借地料収入をちょっとシミュレーションしつつ、同じ金額を定期預金に入れた場合とちょっと比較してみたいと思います。

軍用地は5年間の借地料収入が51万9,605円になりますね。5年間の値上がり率が1.37%の場合ですね。定期預金が金利0.003%で行ったとすると、5年間の利息の合計が758円ということで、これ軍用地の借地料と定期預金の利息でおよそなんですけど、685倍の差があるということになりますね。

これはですね、基地が返還されてしまうと日本政府の借り上げが終了して、ただの土地になってしまう、これが一番のリスクです。

実は沖縄の軍用地には返還予定がないものと返還予定が決まっているものというのがあって、個々の施設の状況を見極めることも結構大事です。大雑把に言うと、嘉手納飛行場より北は返還予定がないものが多く、南は返還予定があるものが多くなります。

はい。例えば嘉手納飛行場なんですけれども、極東最大のアメリカ空軍基地なので、返還のリスクというのは極めて低くてですね、長期的な賃料収入が見込める上に売却益も期待できるということで、結構倍率も高く人気があります。

一方で返還予定がある軍用地でも、場合によっては値上がりによる売却益を期待できる投資対象になります。

はい。もうこれ、2010年に返還された合わせゴルフ場という米軍施設は、1,040万円で購入されたものが返還後に商業施設に再開発されて、3,700万円で売却できたということもあります。3倍以上ですね。

また、牧港地区、通称キャンプキンザーというところなんですけど、これも返還予定なんですけれども、国道58号線沿いという好立地にありまして、返還後の開発に期待が持てるということで人気があって、先ほどの嘉手納飛行場よりも倍率が高いというようなところもありますね。

そうですね。沖縄は今、結構再開発とか開発されている部分もあるので、そういったところの可能性はありますね。

2つありました。一つ目はフェンス外の土地というのがあるんですけど、基地というのはだいたいいろんなフェンスで囲まれていて、その中にあるイメージなんですけど、安全確保のためにフェンス外も軍用地になっている場合があるんです。そこでさらに農業みたいなのが行われているのが黙認されているケースが実はあります。これを黙認耕作地と言うんですけれども、物件情報だけだとフェンス内なのかフェンス外かちょっとわかりにくいことがあるので、これ注意が実は必要です。

このフェンス外の黙認耕作地って、元々基地としての機能としては重要性がかなり低いので、返還されるリスクが結構高くて、長期保有にあまり向かないというのがあります。また返還後に開発予定がない地域の場合、その後の値上がりもあまり見込めないということですね。あまり使い道がなさそうな土地ということですね。

やっぱり航空写真などをしっかり見て、検討している土地がフェンス内かどうかしっかり確認して、業者にも聞いていただく必要がありますね。

はい。もう一つは返還予定がある小規模な物件というのも避けた方がいいです。これは例えば30坪とかの小規模な返還予定地は見合わせた方が無難で、これ返還後の区画整理によって減歩というのが実施されるんですよ。

区画整理事業で土地所有者が土地の一部を国に提供することになって、宅地面積が減るんですよ。

だいたいこれ30%から50%程度減るということを言われていて、あまりにも小規模な軍用地に投資した場合、返還後にその軍用地が減歩された場合に利用価値がない土地になってしまう可能性があるということです。ですので、返還予定の軍用地に投資するのであれば、土地の面積も注意しておく必要があります。

これ、不動産会社のホームページとかメルマガとかで情報収集するのが基本ということになりますね。中には沖縄の新聞を定期購読して、午前5時にチェックをして、気に入った物件があったら即連絡をするというような方もいるみたいですね。

ただ、本当に魅力的な案件というのはネットに出る前に売れてしまうんですよ。そういうものを弊社も扱っていたりするんですけど、あらかじめそういうのは連絡をもらっておいて、いい物件が出た場合にご案内するという流れを基本的には皆さん取っているんで、そういうルートを確保しておくというのが大事です。