駐車場経営で節税する方法！メリット・注意点を税理士が解説

最近、遊休地を活用して駐車場経営を始める方が本当に増えてきましたよね。駐車場経営はマンションやアパート経営に比べて初期費用を抑えることができて始めやすいのが何よりの魅力だと思っています。

あと、将来ご自身の住宅を建てて住む予定がある場合、それまでの期間に駐車場を経営する人も多いみたいですね。ただ、運営形態によっては税金の取り扱いが異なることもあるので注意が必要です。

今回は月決め駐車場とコインパーキングの違いから、駐車場経営のメリットと注意点を解説していきます。

駐車場経営には大きく分けて月決め駐車場とコインパーキングの2種類があります。月決め駐車場は1ヶ月単位で貸す駐車場のことです。それに対してコインパーキングは時間貸しの駐車場になります。それぞれの特徴を比較していきましょう。

そうですね。月決め駐車場は定期的な利用を見込めるので借り手がつきやすいのが強みです。一方でコインパーキングは、稼働率に左右されますが、時間帯によって料金設定を変更するなど工夫次第で収益が上がる場合もあります。

そうですよね。

続いて経営方法についてです。自主運営・管理委託方式・一括借り上げ方式の3種類があります。それぞれ解説していきます。

1つ目の自主運営は、ご自身で駐車場の管理を全て行う方法です。得られる収益は全てご自身のものになりますが、集金・掃除・トラブル対応などを行うので手間がかかります。

2つ目の管理委託方式は、経営者はご自身ですが、専門の業者に管理業務を委託する方法です。集金やトラブル対応などは全て業者が担当するので楽になりますし、業者から運営に関するアドバイスをもらえるといったメリットもあります。ただし、初期費用が必要になるのと手数料が発生するので、その分収益が減るというデメリットもあります。

3つ目の一括借り上げ方式は、土地を専門の業者に貸して、その会社から毎月一定額の賃料をもらう方法です。

はい、そうなんです。それに集金やトラブル対応も業者がやってくれます。また一括借り上げ方式の場合、基本的には業者が初期費用を負担しますが、舗装代だけは自己負担の場合もあります。

そうですね。管理委託方式と同様に手数料が発生するので収益は減ってしまうデメリットがあります。

月決め駐車場の場合は設備のメンテナンスやトラブルが少ないため、自主運営しやすいものになっています。一方でコインパーキングの経営は、管理委託方式や一括借り上げ方式を使って業者を挟むのが一般的になっています。

こちらは所得の分類について整理していく必要があります。駐車場経営の所得は不動産所得・事業所得・雑所得のいずれかになります。

月決め駐車場経営で得られる利益は不動産所得になります。不動産所得の場合は、事業的規模でないと最大65万円の青色申告特別控除が適用されないのでご注意ください。

明確な定義自体はないんですけども、事業的規模と言えるには実務上は50台ぐらいが事業的規模の目安とされています。

はい、そうですね。一方でコインパーキングであれば基本的には事業所得もしくは雑所得として取り扱われます。事業所得と認められれば最大65万円の青色申告特別控除を受けることができるので、節税メリットが大きくなります。

ただし、コインパーキングでも業者と一括借り上げ方式の契約を結ぶと不動産所得の扱いになります。

はい、そうなんです。この所得の分類自体がどれになるかという話は難しくなってくるので、ぜひ周りに税理士などがいるのであれば専門家に確認することをお勧めします。

はい。1つ目のメリットは事業が始めやすいことです。賃貸経営に比べて初期費用が少なくて、ランニングコストも抑えることができます。かかる経費については後ほど詳しく見ていきます。

2つ目のメリットは土地が狭くても始められるということです。アパートやマンションを建てるにはある程度の面積が必要になります。賃貸経営に向かない狭い土地や形が異なる変形した土地でも、駐車スペースと出入り口が確保できれば駐車場を始めることができます。

3つ目のメリットは違う用途に転用しやすいということです。例えば駐車場経営を始めた後に、やっぱりその土地にマイホームを建てたいと思った時は、土地の現状回復がすぐにできます。

そうですね。一回建物が建ってますからね。

4つ目のメリットは相続税の節税になるということです。相続税には最大で相続税評価額の80%を控除することができる小規模宅地等の特例というものがあります。この駐車場経営の場合は「貸付事業用宅地等」というものに該当するので、200平米を限度として50%の評価の減額が適用されます。

小規模宅地等の特例が適用されるのは、駐車場の上に建物または構造物がある場合になります。

アスファルトの舗装やフェンスなどが構造物に該当します。一方で、区切り用のロープを張っただけだったり、車止めのコンクリートを置いただけだったりするような場合は青空駐車場になって、これは対象外になります。

また、砂利の場合は構造物とみなすかどうかの判断が難しくなってきます。きれいに敷いていれば構造物とみなされることもありますが、一部のみ砂利が敷かれているような場合は構造物とみなされないで、特例の適用外になる可能性もあるのでここは気をつけてほしいです。

はい、そういうことですね。

一方でいくつか注意点もあります。注意点の1つ目は初期費用とランニングコストはかかるということです。アパート経営に比べれば抑えられますが、コストは意識しておく必要があります。

まず初期費用ですが、月決め駐車場の場合は舗装や車止めの設置などで済むので、数十万円の負担で始めることが多いです。一方でコインパーキングは、自主運営もしくは管理委託方式を採用している場合はある程度まとまった費用が必要となります。

規模や投入する設備次第なところはあるんですけども、車3台から5台分の駐車場で300万円前後が目安となっています。

導入した設備はそれぞれの法定耐用年数で減価償却費として計上していくことになります。例えばロック板・バー・料金の自動精算機などの無人駐車の管理装置の耐用年数は5年になっています。看板などであれば3年と定められています。

はい、その通りです。そしてランニングコストもかかります。設備の故障や老朽化などで交換が必要になる場合はどうしてもあって、この交換設備に関する費用は必ず想定しておく必要があります。

注意点の2つ目は賃貸経営と比べると収益力が高くないということです。アパート・マンションの賃貸経営の場合、2階・3階と階数を増やすことで同じ面積の土地で得られる収益が数倍になる可能性があります。一方でこの駐車場経営の場合は平面式が多いので、収益性はそれほど高くないということになってしまいます。

はい、その観点はあります。

3つ目の注意点は住宅用地と比べて固定資産税と都市計画税が高くなることがあるということです。

住宅用地にかかる固定資産税と都市計画税は特例によって軽減措置を受けることができます。固定資産税の評価額が200平米以下の小規模住宅用地は1/6、それ以外の一般住宅用地は1/3になってきます。都市計画税も同様に減額されます。

一方で駐車場は空地扱いのため、宅地ではなく雑種地という地目に区分されて、軽減措置の特例が受けられないということになります。

そうなんです。実は月決め駐車場とは別に賃貸アパートも経営している場合に使える裏技があります。月決め駐車場を賃貸アパートの入居者専用の駐車場として利用している場合は、土地が隣接し一体利用しているとみなされるのであれば、住宅用地の特例を適用することもできます。

そうですね。条件などについて詳しく知りたい場合は、ぜひ税理士などの専門家に相談してみてください。