税理士が解説する相続税をかけない方法と節税テクニック
e_zeirishi
良い税理士
不動産売却の譲渡所得税とは？課税対象と計算方法を税理士が解説
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不動産売却時の譲渡所得税、実は売買価格全額に課税されるわけではありません。正しい計算方法と節税のポイントを理解しておきましょう。
譲渡所得税とは何か
譲渡所得税とは、所有している不動産を売却した際に、所得として見なされる部分に対して支払う税金です。
その土地の1月から12月までの間に不動産の売買を行った場合、翌年の確定申告の時に売主が支払うものとなります。
📌 ポイント
「譲渡所得税」という名称で呼ばれていますが、正式には所得税と住民税の2種類を支払うものです。
📝 このセクションのまとめ
- 譲渡所得税は不動産売却時に「所得とみなされる部分」に課税される
- 売買した年の翌年に確定申告で支払う
- 正式には所得税＋住民税の合計
売買価格全額に課税されるわけではない
よくお客様から「不動産の売買価格に対して課税されてしまうのではないか」というご質問を受けることがあります。
例えば、3,000万円で不動産を売買した場合、その3,000万円全額に対して課税されてしまうのではないか、というご心配です。
⚠️ 注意
実際には売買価格の全額が課税対象になるわけではありません。この後ご説明する計算方法によって算出された課税対象額に対してのみ税金が課税されます。
📝 このセクションのまとめ
- 売買価格3,000万円なら3,000万円全額が課税対象になるわけではない
- 所定の計算式で算出した「課税対象額」に対して税金がかかる
課税対象額の計算方法
課税対象額は、次の計算式で算出します。
| 計算式 |
|---|
| 課税対象額 ＝ 収入金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除 |
それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
📝 このセクションのまとめ
- 課税対象額は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算する
- 4つの要素それぞれの内容を正確に把握することが重要
各計算項目の詳細
| 項目 | 内容 | 確認方法・備考 |
|---|---|---|
| 収入金額 | 売買価格 | 売買契約書に記載されている金額 |
| 取得費 | 購入価格 | 購入時の売買契約書の金額。不明な場合は売却価格の5% |
| 譲渡費用 | 売却にかかった諸費用 | 仲介手数料・解体費用・測量費用など |
| 特別控除 | 特例によって差し引ける金額 | マイホーム特例・空き家特例など |
① 収入金額（売買価格）
収入金額とは、売買価格のことです。売買契約書に記載されている金額が売買価格となります。
② 取得費（購入価格）
取得費とは、一般的にいう購入価格のことです。確認方法はいくつかありますが、一番よいのは購入した時の売買契約書がお手元にある場合で、そこに記載されている金額をそのまま購入金額として使用できます。
⚠️ 注意
相続などで「いつこの不動産を買ったかわからない」「いつからこの不動産を持っているかわからない」といったケースがあります。そういった場合は、収入金額（売却価格）の5%を取得費として見なすことができます。ただし、この5%ルールは取得費が非常に少なくなるため、税負担が大きくなる可能性があります。
相続などで売買契約書がどこにあるかわからない場合もあると思いますが、まずはいくらでこの不動産を買ったのかを明らかにすることが大切です。「ここに契約書があるかもしれない」と思い当たる場所があれば、ぜひ探してみてください。
③ 譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却する時にかかった諸費用のことです。譲渡費用として認められる主な費用は以下の通りです。
- 不動産売買の際の仲介手数料
- 建物を解体した場合の解体費用
- 土地を測量した場合の測量費用
このように、不動産を売却するために直接かかった費用は譲渡費用として計上することができます。
④ 特別控除
特別控除とは、特例によって差し引ける金額のことです。主な特別控除には以下のものがあります。
- マイホーム特例：自分が住んでいる自宅を売却した時に適用できる特例
- 空き家特例：相続した不動産で、誰もお住まいでない空き家である場合に、一定の要件を満たした際に使える特例
📌 ポイント
マイホーム特例や空き家特例を活用することで、課税対象額を大幅に減らせる場合があります。自分が住んでいた自宅や、相続した空き家を売却する際は、これらの特例が使えるかどうか必ず確認しましょう。
📝 このセクションのまとめ
- 収入金額＝売買契約書に記載の売買価格
- 取得費＝購入時の売買契約書の金額（不明な場合は売却価格の5%）
- 譲渡費用＝仲介手数料・解体費用・測量費用など売却のためにかかった費用
- 特別控除＝マイホーム特例・空き家特例などが主なもの
短期保有と長期保有の違い
譲渡所得税には、短期保有と長期保有という区分があり、税率が異なります。
| 区分 | 定義 |
|---|---|
| 長期保有 | 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えるもの |
| 短期保有 | 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以下のもの |
📌 ポイント
保有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。例えば2024年に売却した場合、2024年1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。
📝 このセクションのまとめ
- 譲渡所得税は保有期間によって「短期保有」と「長期保有」に区分される
- 判定基準は「譲渡した年の1月1日時点で5年超かどうか」
- 長期保有の方が税率は低く設定されている
相続した不動産の保有期間の考え方
よくお客様からご質問いただくのが、「相続した不動産は短期保有にあたるのではないか」という点です。
相続した場合、自分が相続してから日が浅いと「短期保有になってしまうのでは」と心配される方が多いのですが、実際には異なります。
📌 ポイント
相続した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）がその不動産を取得した時点が「取得の日」となります。そのため、相続した不動産はほとんどの場合、長期保有として扱われます。
📝 このセクションのまとめ
- 相続した不動産は「自分が相続した日」ではなく「被相続人が取得した日」から保有期間を計算する
- そのため、相続した不動産はほとんどの場合、長期保有として扱われる
取得費の証明が最重要ポイント
譲渡所得税を計算するにあたり、最も重要なのは取得費です。
もし相続する資産の中に不動産が含まれていた場合は、いくらでその不動産を取得したのかがわかる書類を事前に探しておくことを強くおすすめします。
- 購入時の売買契約書が最も有力な証明書類
- 書類がない場合は売却価格の5%しか取得費として認められない
- 「ここにあるかもしれない」と思う場所はすべて確認する
⚠️ 注意
取得費を証明する書類がまったくない場合、売却価格の5%しか取得費として認められません。例えば3,000万円で売却した場合、取得費はわずか150万円となり、課税対象額が大幅に増えてしまいます。書類の有無が税負担に大きく影響しますので、必ず事前に確認しておきましょう。
📝 このセクションのまとめ
- 譲渡所得税の計算で最も重要なのは「取得費」の把握
- 購入時の売買契約書が最も有効な証明書類
- 書類がない場合は売却価格の5%しか取得費として認められず、税負担が大きくなる
- 相続した不動産がある場合は、今のうちから書類を探しておくことが重要
終わりに
本記事の内容は YouTubeチャンネル 相続専門税理士チャンネル【VSG相続税理士法人】 の下記動画を参考に作成しています。AIによる書き起こしを活用しているため、誤字脱字がある可能性があります。ご了承ください。本サイトは 相続専門税理士チャンネル【VSG相続税理士法人】を応援しています！
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