経営者が知るべき富裕層の投資術2選｜税理士が解説するフリップ不動産とアート投資

はい、あんまり知られていない投資方法はあります。

やっぱりありますね。そういうのって、まあそういう情報を持っている人のところにしかいかないっていうイメージがあって。

分かりました。今日の情報は実は僕がやっているキャッシュリッチ系講座でもお話しした内容なので、多分ね、講座生の方も初めて聞いた話だったと思うんですけど、僕は以前から知っていて、ぜひ皆さんにも知っていただきたいなと思って講座でも話したんですけど。

今日はまあ視聴者の方も含めて、あまり知られていないけど実は経営者で知っている人はやっているよっていう投資を2つお伝えしたいと思いますので、ぜひ最後までチェックしてください。

まず1つ目、アメリカの不動産投資。「そんなの知ってるよ」って今思った人いると思うんですけど、アメリカの不動産は今まで節税のために使われるケースが多かった。アメリカの不動産を買って、アメリカで賃貸で回して賃料収入を得る。5年以上持って売却するというので、減価償却を使ったりして日本の税金を抑えてね。アメリカって中古の不動産でも高く売れるんで、減価償却を取って5年以上持って、最後高く売るというので、税率も20%とか低いんで節税になるしお金も増えるよねっていうのがアメリカ不動産の節税スキームだったんですけど。

実はこれが数年前に国税が縛りを入れて、アメリカ不動産の節税スキームにメスが入ったんですよ。だから今やりにくくなったんですけど、まだできるっちゃできる。前ほどの効果はないですけどね。

今日の話はそれじゃないです。それは多くの人が知っているんで。

知っているものは教えないです。知っていて他の人が知らないわけがないんで。

アメリカ不動産の話なんですけど、フリップ不動産、聞いたことありますか？

これ、節税とかじゃないですよ。完全にお金を増やしに行く投資術です。これどういうものかって言うと、簡単に説明するとアメリカのアパートでも戸建てでもいいんですけど、中古物件を買ってそれをリフォームして売却する。売却益を得るというこういうスキームなんですよ。

アメリカって新築で家を建てるのにある程度制限がかけられているから、ポンポン新築は建たないんですよ。その割には人口がどんどん増えていってるのがアメリカで。需要と供給のバランスで、人口が増えているのに新築の家がそんなに建たないってことは、中古物件がやっぱり売れるわけよ。中古物件でリフォームがかかっていたらさらに高く売れると、こういう今アメリカの状況なわけよね。これを利用した投資術がフリップ不動産投資です。

やっぱりどこの物件を買うかって非常に大切で、この情報を教えてくれた知人がいるんですけど、その方はロサンゼルスの海岸沿いの物件なんかが1番値上がりがしやすいと。富裕層がよく住むロサンゼルスのエリアですけどね。そこで中古物件を見つけると、アパートでもいいですし、戸建てでもいい。それでできるだけ安く買う。そこにリフォームをかける。リフォームに半年とかそれぐらい時間をかけて、半年後とか1年後に売るわけですよ。

そしたらざっくりですけど、15%から30%ぐらいの利益が取れるんですよ。例えばリフォームをかけて3000万の物件だとしたら、15%だと450万。物件を買ってリフォームをかけて3000万でした、それが半年後売ると3450万まで売れたりするわけで。

すごいでしょ。これが30%のパターンもあるわけ。そうするといくらになると思う？

そう、900万ね。3000万のが3900万まで売れたりするんで、半年で900万本当に増えるわけ。これが今のアメリカのフリップ不動産投資なんです。

でもそのためにやっぱりいい物件を見つけないといけない。まあアメリカのどこの物件でもいいわけじゃない。やっぱり値段が上がりやすいエリアで、需要と供給で供給が足りていないエリアとか、あとはそもそもの価値が上がりやすいエリア。日本でも東京だったら価値が上がるけど、逆に地方だったら価値が下がったりするわけじゃん。そういう価値の上がるエリアの中古物件をいかに見つけるか。さらにリフォーム代もやっぱりこれポイントで、いかに安く抑えていいリフォームをかけられるか。

だからまあ結局は、そういうことを専門にやっている業者にお願いして投資をして、半年後1年後とかにリターンを得るというようなフリップ不動産投資っていうのがあるんですよね。

そうなんですよ。戸建てだったら数千万で、中には億単位の物件もあるし、アパートとかそうなったら本当に数億ってなってくるんで。それが一気に出せたらリターンも大きいけど、まあ安くても多分数千万はすると思うんですよ。あんまり安い物件だと逆に価値が上がらないもんで。

出せやんよね。はい、じゃあ終わりです……でもね、例えばいきなり億を出すのって大変じゃん。僕だっていきなり億を出すっていうのはいくらなんでも大変っていう人のために、共同購入っていうのもあるんですよ。

例えば3億円のアパートがあるとリフォームをかけて、これを10人で共同で持ちましょうとなったら1人3000万ね、みたいな。そういうので共同購入してリターンを得るとか、あとはまあ賃貸収入もある程度入ってきたりもするんでね、そういうやり方もあります。

今まで冒頭で言ったアメリカ不動産の節税スキームの話は、買ってリフォームをかけて5年以上賃貸に出して、5年経ってから売却するっていうちょっとスパンが長いわけよね。5年以上アメリカ不動産を賃貸で運用しないといけない。その間の賃貸収入がちゃんと入ってくるのかみたいな話もあるんですけど、このフリップ不動産っていうのは半年から1年で完結するんで早いんですよ。

これを借りた額でかやればいいんですけど、これね、早い者勝ちなんですよ。いい物件だったらみんな欲しいじゃないですか。大体分かるらしいんですよね、相場感が。このぐらいのリフォームをかけたらいくらで売れるっていうのは大体分かるんで、じゃあ半年30%つく物件ですってなったらみんな取り合いや。借りに行っている暇ないです。

その通りです。借りに行っている暇がないんですよ。分割で払うような人には売らないでしょうし、だから即金でお金が払える人に売るんで、だからお金を持っていないといけないんですよ。

大事なんですよ。そもそもお金がないと投資もそんなにやらない方がいいですもんね。

投資で儲けようっていう人は大体失敗するから、投資はあくまでも余剰資金でやるもんやね。だから僕はちょっと話が変わるけど、普通に会社経営やっている人は役員報酬を多く持って自己資金を増やしておいて、その増やした自己資金で投資をして、多く取られた所得税とかを回収してくださいっていうのをね、別動画でも解説しているけど。だから役員報酬をたくさん持って自己資金を増やしておかないとこういうのができないんですよ。

でも逆にこういうことができると、雪だるま式でお金が増えてくるんですよ。これでまた30%のリターンが出て手元資金が増えたら、また次は少し大きめの物件が買えるやろ。そうしたら大きめの物件を買ったらまたリターンがでかいじゃん。こうしたらまた次は大きめって、どんどん増えていく。

アメリカのフリップ不動産のメリットっていうのは、短期間で高いリターンが得られるっていうのと、あとは売却額がある程度想定できているってことなんです。それが市場価格が決まっているんで、損することはほぼない。でもそのための物件を見つけるのが大変だから、そういう物件をちゃんと手配してくれる業者に依頼しないといけない。業者に依頼したらもうあとはほったらかしでいい。別にアメリカに行って自分が何か煩雑な手続きをするとかそんなんじゃない。だから業者には多少手数料を払うことは出てくるんですけど、手間は全然かからないんで、お金さえあれば手軽にできる投資です。

次、2つ目。アート・絵画です。

一般的ですよね。知ってますよ。日本の税制って絵画を買うと、100万円未満の絵画は8年で減価償却できるんですよ。でも100万円以上の絵画は減価償却できないですよ。だから絵画を買うなら100万未満がいいよねってよく言われるんですけど、そんな話とか、真逆な話です。100万未満なんて絶対買ったらあかんみたいな話です。

今日お伝えするのはお金を増やす話です。減価償却ができる云々じゃないですよ。絵画って言っても、数百万の絵画じゃないですよ。億単位の絵画を買いましょうっていう話です。これもやっぱりお金のある方が人気の投資ですね。

これどういうのかって言うと、草間彌生さんって知ってるかな？かぼちゃのアートとかが有名なんだけど。

知ってるやろ。見たことあるやろ。結構有名な絵がいっぱいあるんやさ、草間彌生さんの絵とか。あとは奈良美智さんとかね。まあ絵を見たらなんとなく見たことある絵があると思う。そういう絵とかはまあ上がるんですよ。

絵画には値段が上がる絵画と上がらない絵画っていうのがあって、基本、値段の上がる絵画は数千万以上の絵画です。数百万以下、特に300万以下の絵画は値段の上がる保証はほぼない。例えば300万の絵画って裏から見たら高いやろ。絵画の世界では全然高くないの。ほぼ価値がないに等しいぐらいの価格なんですよ。

このアート投資の話に戻すと、例えば3000万のアートを買いましたと。そしたら5年後に6000万ぐらいになっているんですよ。5年で倍。そういうアートを情報を教えてくれて、5年後に大体倍ぐらいが想定されるんで投資しませんかっていう情報が来て、富裕層はそれを買って5年後に売却する。逆に300万のアートなんていうのはほぼ値段が上がらないから、そんなものは別に投資じゃない。

ちなみにね、アートを買うって言ったら百貨店の上の方の階にずらっとあって、あそこで売っている絵画は値段がぼったくりみたいなもんや。通常の価格の10倍ぐらいの値段で売っているケースもよくあると。だからあれは投資用じゃないと。鑑賞用や。あれで将来値段が上がって売るっていうことはもうほぼ考えられない。そもそも10倍ぐらいの値段で売っているんで、もうマイナススタートです。

だから鑑賞用のアートと投資用のアートは一緒にしちゃだめ。だから投資用のアートは百貨店なんかでは買えないですよ。

投資用の情報をくれる業者さんとかがいるんで、そういうところで買う。

あとはねアートにも2種類あって、一点ものアート、これをユニークって言うんですけど、これはまあ値段がもちろん上がる。何億円、何十億円ってなるケースもちろんある。あとはね、一定数のものを同じようなものをいっぱい世に出す、これをエディションって言うんですけど、これは比較的安く買える。これだと1000万を切るようなものもあるんですけど、これでも上がる。500万ぐらいでも5年後に2500万になったりとか。そういうのを見つけてくるのが大切。さっきの不動産と一緒やよね、値段の上がるものを見つけてくる。

それが300万以下のものではほぼないんじゃないの。5年後に2倍ぐらいにはなるようなアートがあるんで、富裕層はそれを買う。もう富裕層はそういうの知っているんでね。だからアート投資っていうのは富裕層の間では当たり前です。

これね、例えば3000万で買ったもの、5年経ったら6000万になってましたと。そしたら利益はどんだけ出てる？

これ5年以内に売却したら、3000万から50万引いた2950万が所得になって所得税が課税される。まあ総合課税なんで所得が大きい人は40%、50%、55%ぐらいになるよね。

でもこれが5年以上持つと、3000万の利益から50万引いて、さらに1/2できるってなると、1475万。そう、1475万が所得になって他の所得と合算されて所得税が課税される。5年以上持った方がいいので。だからさっきね5年で倍になるっていうのは、例えば3年で倍になっても5年間持った方がいいってことよね。5年以上経つと所得が1/2にできる。アートを売却した時の税金はそんな感じですね。

あとは不動産の場合もアメリカで売却したらアメリカの税金がかかるんですけど、日本の税金もかかります。譲渡所得って言ってね。じゃあ二重課税になるんですけど、アメリカで納税した税金は日本の税金で引けるんで、二重にはならないですね。これはまあ短期の譲渡所得なんでちょっと税率は高いですけど、でも増えるんでね。まあ今回はね、節税よりも増やすための投資ですね。

そうなんだ。初めて知った情報だったでしょ。でも手元資金がないとあかんやん。

あと買ったとするじゃないですか。それ投資用だけど、置いといていいんですか？自分の家に飾って。

飾っておいてもいいんやけど、カビが入ると5年後に高く売れないから、角の湿気の高いところは避けた方がいいっていうアドバイスはあるし。あとはそうやって全然自分のところで飾ってもらってもできるだけ傷まないように加工はしてくれるらしいんやけど、火災で燃えるとかね、心配なら保管もしてくれるらしい。

見たいよね。僕も多分飾ると思うんだ。僕今ね、実は探してもらってるんです。僕に合ったアートを。

知人が言うには、投資用のアートは好きなアートを選ぶんじゃないです。値段が上がるアートを選ぶので、好き嫌いはあまりこだわらないでくださいって。だからこのアートはあんまり好きじゃないなっていうのであれば、もう保管するんでよ。

そう、飾りたくなっちゃう。アートっていうよりか、5年後に倍になるものを持っているっていう感じですね。あんまり好きになると5年後に売却するのも惜しくなるからね。「あ、これなくなるんか」と思ってもう売りたくないとかなるかもしれない。

ということで今日は、あまり知られていない富裕層がやっている投資を2つお伝えさせていただきました。アメリカのフリップ不動産投資とアートですね。

やっぱりね、手元資金があるとこれがだるま式でどんどんお金が増えていく。やっぱり富裕層はどんどんお金が増える世の中になっとんね。

庶民じゃないじゃないですか。庶民から脱却したいね。

まずはね、自分の事業で稼いで役員報酬をいっぱいもらって自己資金を貯めて、こういうのでね投資できるようになったら老後の資金なんかも全然稼げると思うんで、まずはそこを目指して。お金のある人は今日言ったフリップ不動産、アートに挑戦していただければなと思います。その情報を知りたいっていう人は僕のオンラインサロンとかに来ていただければ情報提供させていただきますので、またLINE登録してね、オンラインサロンとかにも来ていただければなと思います。