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2026.03.05

路線価とは？相続税の土地評価の基準と計算式を税理士が解説【2025年版】

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路線価の基本から2025年最新動向、土地評価の計算式まで網羅的に解説します。

今回は相続税の計算でとても重要になってくる路線価について解説をしていきます。路線価って何？どうやって調べるの？評価額ってどうやって出すの？土地の形や大きさによって評価額はどう変わってくるか。毎年変わるって本当？2025年の動きは？こういった疑問を相続専門の税理士が分かりやすくご説明させていただきます。

相続税路線価とは何か

相続税路線価とは、相続や贈与によって取得した土地にかかる相続税や贈与税を計算するために使われる評価額のことです。道路に面した1平米あたりの価格のことで、価格は1,000円単位で表示され、国税庁が毎年7月に公表しています。

📌 ポイント

路線価は該当する土地のある道路ごとに定められており、市街地などの比較的土地の流通が活発な場所に設定されていることが多いです。

ちなみに路線価はその年の1月1日時点の価格が基準となっています。つまり2025年分の路線価と言われましたら、それは2025年1月1日時点の価格を意味するということですね。この路線価を元にして土地の評価額を算出し、相続税や贈与税を計算する流れになっていきます。

📝 このセクションのまとめ

路線価は相続税・贈与税の計算に使う土地の評価額
道路に面した1平米あたりの価格で、1,000円単位で表示
国税庁が毎年7月に公表し、その年の1月1日時点の価格が基準

2025年（令和7年）路線価の最新動向

2025年7月1日、国税庁から令和7年分の路線価が発表されました。今回の発表によると、全国平均は前年比で2.7%上昇し、これで4年連続の上昇となりました。全国的に地価がじわじわ上がってきているということになります。

そして毎年注目される日本で1番高い路線価の地点ですが、やはり今年も銀座でした。

項目	内容
1位の地点	東京都中央区銀座5丁目鳩居堂前
連続1位	40年連続
評価額	1平米あたり4,808万円
前年比上昇率	8.7%上昇

驚きの価格ですよね。そして全国の都道府県庁所在地の中でも上昇率トップ10に入った地点が注目されています。大きな要因として次の3つが挙げられます。

インバウンド需要の回復
都市部の再開発
交通アクセスの良い観光地や都市近郊の人気上昇

コロナ禍が明けて観光や商業が回復し、再開発も進んでいるということで土地の価値が見直されているわけですね。最新の路線価の詳細情報は国税庁のホームページで確認できますので、ぜひチェックしてみてください。

📝 このセクションのまとめ

2025年の路線価は全国平均で前年比2.7%上昇、4年連続の上昇
最高地点は40年連続で銀座5丁目、1平米あたり4,808万円
インバウンド回復・再開発・観光地人気が上昇の主な要因

路線価方式による土地評価の基本と注意点

では、実際に土地を相続した場合、どのように評価額を計算するのかを見ていきましょう。相続税を計算するには、まず土地がいくらの価値があるのかを評価する必要があります。その評価に使われるのが先ほど紹介をした路線価です。

📌 ポイント：路線価方式の基本計算式

その土地が接している道路につけられた1平米あたりの路線価 × 土地の面積で計算します。これを路線価方式と言います。

ただし注意点もあります。日本全国全ての土地に路線価が設定されているわけではありません。都市部の住宅地や商業地など、ある程度の取引実績がある地域を中心に設定がされています。もしも路線価が設定されていない地域の場合は、もう1つの評価方法である倍率方式を使って評価をしていきます。倍率方式については後ほどご紹介します。

⚠️ 注意：使う路線価は「相続が発生した年」のもの

「相続税の申告をする年の路線価を使うんですよね」と聞かれることがありますが、正しくは少し違います。相続税の申告に使う路線価は相続が発生した年の路線価です。例えば2025年2月にお亡くなりになった場合、使うのは2025年分の路線価です。実際の申告は年末か2026年初めかもしれませんが、それでも評価は2025年1月1日時点の路線価を元に行っていきます。

ちなみに路線価は7月に発表されますので、例えば相続が1月や2月に発生した場合は、しばらく最新の路線価が公表されるのを待たなければなりません。

さらに注意点として、災害などの影響で臨時的に路線価が調整されることもあります。実際、令和6年1月に発生した能登地震では該当地域の路線価に調整が入りました。相続が発生したタイミングで大きな自然災害などがあった場合は、国税庁の情報をチェックしておくことが大切です。

📝 このセクションのまとめ

路線価方式は「路線価 × 面積」で計算する
使う路線価は「申告する年」ではなく「相続が発生した年」のもの
災害時には路線価が臨時調整されることがある

4つの土地の価格の違いと路線価の調べ方

ここではよく混同されがちな4つの土地の価格について整理をしていきましょう。それぞれがどんな場面で使われるのか、また基準となる金額の違いも押さえておくと理解が深まりやすいです。

名称	目的・使われる場面	公示価格との比率目安
公示価格（地価公示）	土地取引の指標	100%
実勢価格（時価）	実際の売買価格	個別に変動
相続税路線価	相続税・贈与税の計算	約80%
固定資産税評価額	固定資産税の計算	約70%

つまり相続税評価額として使うのはあくまで相続税路線価であって、売買価格や固定資産税とは連動しつつも目的が異なる別の指標になってきます。実際に売れそうな価格と税金の計算に使う価格が違う理由もこの辺りにあります。

ここでは実際に路線価を調べる方法を紹介していきます。主な調べ方は次の2つです。

国税庁「路線価図・評価倍率表」ページ：都道府県→市町村→該当地域という順に進んでいって、地図を見ながら路線価を確認していきます。少し慣れが必要になってきますが、公式データですので信頼性は非常に高くなっています。
民間の路線価検索サービス：郵便番号や住所を入力するだけで該当エリアの路線価や固定資産税評価額・地価などを簡単に確認することができます。手軽に検索ができるため便利ですが、精度の高い判断をしたい場合は国税庁の公式情報と照合していくことをお勧めします。

調べた路線価はこの後説明する評価の計算にも必要になってきますので、しっかりとチェックしておいてください。

路線価図の読み方

相続税路線価図を見ると、道路に沿って数字とアルファベットが書かれています。例えば「300C」といった表示がありますね。

表示	意味
300（数字部分）	道路に面した標準的な土地1平米あたりの価格（千円単位）＝30万円
C（アルファベット部分）	借地権割合を示す記号

この記号によって、貸している土地や借りている土地の評価額計算に使われる割合が分かります。借地権割合の例を挙げていきますと、以下の通りです。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

また路線価図の矢印は、その価格が適用される範囲を示しています。例えば矢印がまっすぐに伸びていれば、その道路沿いの土地全体にその価格が適用されるということになります。土地の形状や奥行きによっても補正が加わることがありますが、まずは基本の価格の読み方を理解しておくことが大切です。

📝 このセクションのまとめ

土地の価格には公示価格・実勢価格・路線価・固定資産税評価額の4種類がある
路線価は国税庁の公式ページまたは民間サービスで調べられる
路線価図の数字は千円単位の価格、アルファベットは借地権割合を示す

土地の利用形態別の評価方法と計算式

それでは実際に路線価を使ってどのように土地の評価額を計算するのか見ていきましょう。基本的な計算式はこちらです。

📌 基本の計算式

相続税評価額＝路線価 × 土地の面積

例：路線価が300（1平米あたり30万円）の土地を100平米相続した場合
→ 30万円 × 100平米＝ 3,000万円

この評価方法は、その土地を自分で使う場合に用いる自用地のものです。次に、土地の使い方別に具体的な評価方法を詳しく見ていきましょう。

①自用地の評価

自用地とは、相続人自身がその土地を使う前提の土地のことです。例えば自宅の敷地や自社ビルの用地などが該当してきます。評価方法はとてもシンプルで、先ほどご紹介した通り次の計算方式になっています。

計算式	補足
路線価 × 面積（× 各種補正率）	補正が必要な場合は奥行価格補正や不整形地補正などをかけた後の評価額を使う

②貸宅地（他人に貸している場合）の評価

他人に土地を貸していて、その上に借主が建物を建てているようなケースでは、その土地を自由に使うことができないため評価額は下がります。このような土地を貸宅地と呼び、評価式は次のようになっています。

📌 貸宅地の計算式

貸宅地の評価額＝自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）

例：借地権割合が60%なら → 評価額は自用地評価額の40%となる

③貸家建付地（アパート・マンション等を貸している場合）の評価

土地にアパートやマンションなどを建てて、それを貸しているケースです。こうした土地は貸家建付地と呼ばれて、借地権だけでなく借家権の影響も考慮されるため、さらに評価額が下がります。

📌 貸家建付地の計算式

貸家建付地の評価額＝自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借家権割合は全国一律で30%と決まっています。

例えば借地権割合が60%で、建物のうち賃貸に出している部分が全体の70%であれば、評価額の計算式は以下の通りです。

項目	数値
借地権割合	60%（0.6）
借家権割合	30%（0.3）
賃貸割合	70%（0.7）
計算式	自用地評価額 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 0.7）
減額割合	12.6%の減額

このように、貸している割合が高いほど土地の相続税評価額は下がる仕組みになるわけなんですね。

④借地権の評価（土地を借りている場合）

相続人が土地を借りている立場の場合についてです。例えば借地契約を結んでいて、その上に自宅を建てているような場合には、その借地権自体が相続の対象となってきます。

📌 借地権の計算式

借地権の評価額＝自用地評価額 × 借地権割合

例：自用地の評価額が3,000万円で借地権割合が70%であれば → 借地権の評価額は2,100万円

⚠️ 注意

土地を所有しているわけではありませんが、借りている権利にも相続税がかかる点は注意しておいてください。

📝 このセクションのまとめ

自用地：路線価 × 面積（× 補正率）
貸宅地：自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）
貸家建付地：自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
借地権：自用地評価額 × 借地権割合

路線価が設定されていない地域の「倍率方式」

ここまで説明してきた路線価方式は、全国全ての土地で使えるわけではありません。実は路線価が設定されていない地域もあります。例えば都市部から離れた山部や取引事例が少ないエリアでは、路線価がそもそも設定されていないケースがあります。

こうした地域を倍率地域と呼び、そこでは代わりに倍率方式という評価方法を使っていきます。

📌 倍率方式の計算式

評価額＝固定資産税評価額 × 国税庁が定めた倍率

例：固定資産税評価額が1,000万円で該当地域の倍率が1.1倍であれば
→ 1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円

倍率表は国税庁の「路線価図・評価倍率表」ページから確認することができますので、路線価がない土地を評価する際はそちらをチェックしてみてください。

📝 このセクションのまとめ

路線価が設定されていない地域は「倍率地域」と呼ばれる
倍率方式は「固定資産税評価額 × 倍率」で計算する
倍率表は国税庁のホームページで確認可能

土地の形状・接道状況による補正の仕組み

ここからは路線価を使って評価する時に注意すべきポイントを見ていきます。実際の土地の形状や接している道路の状況によって、基本の評価額に対して補正が必要になるケースがあります。例えば土地が細長かったり、いびつな形をしていたり、接道状況が特殊だったりすると評価額に差が出る可能性があるんです。

土地の形状による6つの補正

土地の形状や接道状況によっては、路線価を補正して評価額を減額することがあります。ここでは代表的な6つの補正についてご紹介をしていきます。

補正の種類	対象となる土地	理由
奥行価格補正	奥行きが長すぎたり短すぎたりする土地	標準的な奥行きと比べて使い勝手が悪くなるため
不整形地補正	三角形や台形、いびつな形の土地	建物を建てづらくなるため
間口狭小補正	道路に接している部分が狭い土地	出入りや建築に不便が生じるため
奥行長大補正	間口に対して奥行きが極端に長い土地	利便性が低くなるため
広大地（地積規模の大きな宅地）補正	広すぎる土地	開発が必要になるリスクを考慮
がけ地補正	傾斜地のある土地や崖地を含む土地	安全性や建築制限の点から評価が下がる

⚠️ 注意

これらの補正は土地の実態に即して評価を行うために重要です。適用漏れがあると必要以上に高く評価されてしまうこともあるため、相続税申告の際は注意をしてください。

接道状況による加算補正

土地が接している道路の数や位置によっても相続税評価額に補正が必要になってきます。

接道パターン	補正内容
一方のみ接道	正面の道路だけに面している土地で、基本の評価方法が適用される
側方路線影響加算	角地など正面以外に側面の道路にも接している場合、加算補正がされる
二方路線影響加算	正面と裏面の両方に道路がある土地も利便性が高いため加算される