小規模宅地等の特例を税理士がわかりやすく解説｜80%引きの条件と注意点

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使えるかどうかで相続税が何百万〜何千万円も変わる、小規模宅地等の特例を徹底解説します。

小規模宅地等の特例とは？80%引きになる制度の概要

今回のテーマは「知らなきゃ大損！小規模宅地等の特例」です。この特例が使えるか使えないかで、将来皆さんが支払う相続税が何百万円、もしくは何千万円と変わる可能性があります。それくらい重要度の極めて高い特例ですので、ぜひ最後まで読んでいただければと思います。

小規模宅地等の特例とは、土地に対して使える特例です。例えば、亡くなった方が残した土地の評価額が1億円だったとします。この特例が使えると、1億円の土地が8割引き、つまり80%オフされます。1億円の土地であっても、2,000万円の評価額で相続税を計算してよいということになります。減額の幅が非常に大きい特例です。

「小規模」と言っている通り、この特例には面積の制限があります。限度面積は330㎡（約100坪）まで減額することが可能です。では、330㎡をちょっとでも超えたら使えなくなるのかというと、そういうわけではありません。仮に330㎡を超える土地であったとしても、330㎡までの部分については8割引きされます。

どんな土地に使える？特例の対象となる土地の条件

では、小規模宅地等の特例はどういった土地に使えるのでしょうか。ずばり、亡くなった方が自宅として住んでいた土地に対して使うことができます。一言で言うと、「亡くなった方が自宅として住んでいた土地については330㎡まで8割引きできる」という特例です。非常にシンプルですね。

ただし、ここからが大切なポイントです。この小規模宅地等の特例は、誰がその自宅を相続するかによって、特例が使える人と使えない人が存在します。特例が使える人に相続をさせれば8割引きになりますが、使えない人に相続をさせてしまうと、せっかくの8割引きが取れなくなってしまいます。誰に相続させるかが非常に重要なポイントです。

特例が使える3つのパターン｜配偶者・同居親族・家なき子

特例が使える人は3人います。順番に紹介していきます。

1人目：配偶者
ご主人が亡くなった時に、奥様（配偶者）が自宅を相続すれば、無条件で80%引きを受けることができます。逆に奥様が亡くなってご主人が相続する場合も同様に8割引きになります。

2人目：同居親族
これが極めて大切なポイントです。亡くなった方と一緒に住んでいた親族が相続をすると、その自宅は8割引きになります。一緒に住んでいたかどうかが非常に重要なポイントです。

3人目：別居親族で3年以上借家暮らしをしている人（家なき子特例）
先ほどの話と一見矛盾するように聞こえるかもしれませんが、小規模宅地等の特例は原則として配偶者か同居している親族が相続をすると割引になります。ただし、配偶者も同居している相続人もいない場合については、特別に別居していてかつ3年以上借家暮らしをしている人が相続をしても8割引きになります。

この3人目のケース、つまり3年以上借家暮らしをしている相続人が相続した場合のことを、税理士業界では「家なき子特例」と呼んでいます。実際には家があるわけではないのですが、「家のない子供の特例」ということで、こう呼ばれています。

家なき子特例の詳細な要件と注意点

家なき子特例にはもう少し細かい要件がありますので、ご紹介します。

要件①：三親等以内の親族が所有する家屋もNG
例えば、自分自身は家を持っていないけれど、奥さんが家を持っていてその家に住んでいる、という場合はNGです。自分を中心として三親等以内の家族が所有する家に住んでいる場合は対象外となります。基本的には、純粋に赤の他人から借りている賃貸アパートや、社宅などに住んでいる方が対象となります。

要件②：配偶者や同居相続人がいたらNG
繰り返しになりますが、小規模宅地等の特例は配偶者や同居している親族がいれば、その人たちが優先的に使うことができます。そのため、家なき子特例はその2人がいない場合にのみ使えます。

では、具体的にどういったシチュエーションで家なき子特例が使えるのでしょうか。代表的な例としては、亡くなった方が1人で自宅に住んでいたケースです。例えば、先に配偶者が他界していて、奥さんが家で一人で暮らしていた場合、3年以上借家暮らしをしている子供が相続をするとこの特例を使うことができます。

要件③：相続開始後10ヶ月間は売却してはいけない
申告期限（相続開始から10ヶ月）までにその家を売却してしまうと、家なき子特例は使えなくなってしまいます。この点は要注意です。

一次相続・二次相続での賢い活用法

夫婦のどちらか一方が先に亡くなることを一次相続、その後残された配偶者が亡くなることを二次相続と呼びます。この一次相続・二次相続それぞれで、小規模宅地等の特例をどう活用するかを考えていきましょう。

一次相続のケース
配偶者もしくは同居している子供がいれば、その方に相続をさせることで8割引きになります。別居している子供に対しては、どう頑張っても特例は使えません。一次相続については、配偶者に自宅を相続させることをおすすめしています。残された配偶者にとって、今後の生活の安心感につながりますし、8割引きをしっかり取ることができます。

二次相続のケース
次にお母さんが亡くなった場合、同居している方がいればその方が相続をすれば8割引きです。同居している子供がいない場合は、別居していて借家暮らしをしている方がいれば、その方に相続させることで80%引きが取れます。

ただし、子供たちがそれぞれ独立していて全員が持ち家を持っている場合については、残念ながら小規模宅地等の特例を使うことができません。その場合は仕方ないといったところになります。

特例適用の大前提｜申告期限までに遺産分割を整えること

小規模宅地等の特例には一つ重要な条件があります。それは、相続税の申告期限までに遺産分割を整えることです。誰が何を相続するかをしっかりと決めることが、この特例を適用するための条件となります。

申告期限までに相続争いが起きてしまって誰が自宅を相続するか決まっていない場合には、特例は使えなくなってしまいます。円満な相続というのは、実は相続税の対策にもなります。お互い喧嘩せず、どのように相続していくかをできるだけ円満に決めていただくことが大切です。

ちなみに、申告期限までに遺産分割が決まらなかった場合は、一旦は小規模宅地等の特例を使わない状態で相続税を納めることになります。その後、3年以内に遺産分割が確定した場合については、小規模宅地等の特例を受け直して、正しい税額との差額を税務署から返してもらうことが可能です。完全に使えなくなるわけではありませんが、いったん高い税金を納めなければならない負担がありますので、できれば申告期限までにしっかりと決めていきたいところです。

よくある質問Q&A｜住民票・同居期間・老人ホーム・マンション・相続時精算課税

ここからは、よく受けるご質問をQ&A形式でご紹介します。

Q：住民票だけ両親と一緒にしておけば同居と認められますか？
これは非常によく受ける質問です。一緒に住んでいる体にしておけば特例を受けられるか、ということですが、これはNGです。住民票を一緒にしていたとしても、同居している実態がないことが発覚した場合は、節税ではなく脱税になってしまいます。税務署から非常に重いペナルティが課せられますので、欺こうとするのはやめましょう。

Q：同居はいつから始めないといけませんか？
実は、同居の期間に制限はありません。極端な話、亡くなる1週間前から同居を始めたとしても、この特例を受けることは可能です。ただし、亡くなった日から相続税の申告期限、つまり亡くなってから10ヶ月間はそこにちゃんと住み続けないといけないという「亡くなった後の制限」があります。特例を使うためだけに一時的に同居を狙うことはできませんので、ご注意ください。葬式が終わったら自宅に帰ろうとか、住民票だけ移したら大丈夫だろう、という考え方はよくありません。

Q：老人ホームなどの施設に入った場合、特例は受けられなくなりますか？
この特例は、亡くなった方が亡くなった時に自宅として使っている土地に対して使うことができます。そのため、老人ホームに入ると、老人ホームが住んでいた場所という扱いになり、もともと住んでいた自宅には特例が受けられない、というのが平成25年までの取り扱いでした。

ただし、その取り扱いは厳しすぎるという声が多く、平成26年の税制改正により、現在は老人ホームに入ったとしても次の2つの条件を満たしていれば自宅について特例を使ってよいことになっています。

条件①：介護が必要なため入所したものであること
介護が必要なので老人ホームなどの施設に入った場合は特例を使ってよい、という位置づけになっています。具体的には、相続開始の直前において要介護認定または要支援認定を受けているかどうかで判定します。施設に入る直前ではなく、相続開始の直前での認定が基準です。施設に入ってから要介護認定を受けていた場合でも使うことが可能です。

条件②：自宅が老人ホーム入所後に新たに貸付などの用途に供されていないこと
老人ホームに引越しした後、自宅を賃貸に出したり、他の親族に住まわせたりすると、その自宅は特例の対象から外れます。空き家という状態を維持しておくことが必要です。昨今の空き家削減の動きとは少し逆行してしまう部分もありますが、そういった位置づけになっています。

また、無認可の老人ホームに入ると、問答無用で特例が使えなくなりますのでご注意ください。老人ホームは基本的に都道府県の許可を受けて経営しなければなりませんが、中には許認可を受けていないものもあるようです。入所前に必ずしっかりと確認するようにしてください。

Q：分譲マンションに住んでいる場合、この特例は使えますか？
小規模宅地等の特例はあくまで土地に対して使える特例であり、建物に対しては使えません。分譲マンションの場合、マンション全体の敷地を入居者みんなで少しずつシェアしている形（敷地権割合）になっています。そのため、割り当てられた土地部分に対しては80%引きを使うことは可能ですが、建物部分については8割引きは使えません。

そういった意味で、戸建てを持っている方より分譲マンションをお持ちの方は、小規模宅地等の特例の恩恵が少ないと言えます。特にタワーマンションの場合は割り当てられる土地の面積が非常に小さくなりますので、特例の恩恵も少なくなります。一方、低層マンション（3〜4階建て程度）であれば土地の割り当て部分が大きいため、特例の恩恵をしっかり受けられます。

Q：相続時精算課税を使うと特例が使えなくなると聞きましたが？
2024年から生前贈与のあり方が大きく改正され、相続時精算課税制度が非常に使い勝手よくなっています。これに関連して「相続時精算課税を使うと小規模宅地等の特例が使えなくなる」というご相談をよく受けますが、結論から言うとこれは誤解です。

相続時精算課税制度とは、贈与税の特例制度です。例えば、1億円持っている方が子供に対して2,500万円の贈与をしたい場合、通常の贈与税の計算では年間110万円までが非課税でそれを超えた部分に贈与税がかかりますが、この特例を使うと2,500万円まで非課税で贈与することができます。ただし、亡くなった時（相続発生時）には、この制度を使って渡した財産を手元の財産に全て足し戻して相続税を計算します。つまり1億円に相続税がかかる、というのが相続時精算課税制度の仕組みです。

この制度を使うと小規模宅地等の特例が使えなくなると言われているのは、自宅を相続時精算課税制度を使って贈与する場合のことを指しています。小規模宅地等の特例はあくまで相続が発生した時に、配偶者や同居親族に相続をさせると8割引きになる制度ですので、相続時精算課税を使って自宅を子供などに贈与した場合には確かに8割引きにはなりません。その意味では正しい情報です。

しかし、世の中でよく起きている誤解は「相続時精算課税制度を使ってしまうと、もう一切相続の時に小規模宅地等の特例が使えなくなる」というものです。例えば、定期預金2,500万円を相続時精算課税制度を使って贈与した場合、自宅を贈与したわけではありませんので、相続の時には普通に小規模宅地等の特例を使うことができます。あくまで自宅を贈与した時にその8割引きが使えないという意味ですので、取り違いのないようにしてください。お金などを贈与する分には、相続が発生した時にしっかりこの特例は使えます。